PROYECTO DE LEY QUE REGULA LA ADMINISTRACIÓN INMOBILIARIA

Proyecto de Ley 114-2016-CR

Los Congresistas de la República que suscriben del Grupo Parlamentario "Peruanos por el Kambio" ejerciendo el derecho a iniciativa en la formación de Leyes que les confiere el Artículo 107° de la Constitución Política del Perú, en concordancia con lo dispuesto en el Artículo 67° del Reglamento del Congreso, presentan la siguiente propuesta legislativa:
FORMULA LEGAL LEY QUE REGULA LA ADMINISTRACIÓN INMOBILIARIA
Artículo 1. Personería Jurídica de la Junta de Propietarios
1.1  La junta de propietarios de las unidades inmobiliarias bajo régimen de propiedad exclusiva y de propiedad común constituyen una persona jurídica de naturaleza civil sin fin de lucro.
1.2  El objeto de esta persona jurídica es administrar y mantener de forma eficaz y eficiente los bienes y servicios comunes, colaborar en una óptima convivencia, manejar los asuntos de interés común de los propietarios y cumplir y hacer cumplir el reglamento interno y normas de la materia.
1.3 Los ingresos que genere la junta de propietarios para contribuir con el pago de los gastos comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin fin de lucro de la junta de propietarios.
Artículo 2. Recursos Patrimoniales de la Junta de Propietarios
Los recursos patrimoniales de la junta de propietarios son los siguientes:
a) Los ingresos provenientes de las cuotas de mantenimiento ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos, y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto.
b) La persona jurídica constituirá un fondo para pagos de mantenimiento de imprevistos, el cual se formará con un porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento (1 %) sobre el presupuesto anual de gastos comunes.
Artículo 3. Administrador inmobiliario.
3.1 La administración de los inmuebles bajo el régimen de la presente Ley corresponde obligatoriamente a un administrador designado por la junta de propietarios. El periodo será el que prevea el reglamento interno.
3.2 Los administradores pueden ser:
a)   Administrador Propietario: persona natural o jurídica que es propietaria de alguna unidad de propiedad exclusiva, nombrado por la junta de propietarios para cumplir con las labores de la administración. La junta de propietarios podrá fijar una contraprestación para el administrador propietario.
b)   Administrador Inmobiliario: persona natural o jurídica, con capacidad y conocimientos en administración de inmuebles que se encuentra debidamente registrado como Agente Inmobiliario ante el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, bajo la regulación de las normas de la materia y recibe una contraprestación por dicho servicio.
Cuando el Administrador Inmobiliario sea una persona jurídica, su representante legal actuará en representación de la misma y podrá designar a quienes efectuarán el trabajo operativo de la administración, lo cual será comunicado a la junta de propietarios. Sin perjuicio de ello, toda responsabilidad recae en forma solidaria en el representante legal de la persona jurídica administradora y los designados por este.
3.3  Mientras no se instale la junta de propietarios y no se designe al administrador, ejercerá estas funciones el promotor inmobiliario y a falta de este el constructor, quien podrá contratar con un tercero para tal gestión.
3.4  Una vez se hayan transferido un número de bienes de propiedad exclusiva que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de estos, cesará la gestión del promotor o constructor como administrador provisional y deberá constituirse una junta de propietarios. Para ello, el promotor o constructor, según corresponda, deberá informarlo por escrito a todos los propietarios, para que se reúnan y constituyan la junta de propietarios y procedan a nombrar al administrador dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes. De no hacerlo la junta de propietarios, el promotor o constructor, según corresponda, nombrará al administrador permanente, que tendrá todas las atribuciones a que se refiere la presente ley y permanecerá hasta que la junta de propietarios designe su continuidad o su reemplazo.
3.5 Los administradores en todos los casos responderán por los perjuicios que por dolo o culpa leve ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros.
3.6 Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador, actuará como representante legal el presidente de la junta de propietarios.
3.7 Se podrá disponer la constitución de garantías o seguros para cautelar el cumplimiento de las obligaciones a cargo de los administradores. El monto máximo garantizado o asegurado será el equivalente al presupuesto de gastos comunes del inmueble por el periodo que se realiza la respectiva designación.
3.8 Dependiendo el volumen de las unidades inmobiliarias incluidas, los condominios o áreas que la conforman, así como la magnitud de servicios comunes administrados, se pueden constituir sub administraciones bajo una sola administración general.
3.9  Cuando se trate de unidades inmobiliarias pequeñas, el administrador debe
proponer y promover que las juntas de propietarios que se ubiquen en una misma calle o manzana, o exista cercanía entre ellas, alcancen una administración conjunta con el fin de disminuir sus gastos comunes.
Artículo 4. Funciones del administrador.
Con la sola designación como tal el administrador ostenta la representación de la personería jurídica de la junta de propietarios, para efectuar en forma amplia las labores de mantenimiento y conservación de la unidad inmobiliaria que administra, así como el recaudo y las acciones para ello. Asimismo, está facultado para iniciar las acciones legales y judiciales contra los que incumplan con las normas internas y el pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias dispuestas.
Artículo 5. Cuotas de mantenimiento
Los propietarios de los bienes privados están obligados a realizar el pago de las cuotas de mantenimiento ordinarias y extraordinarias por los gastos comunes de acuerdo a lo establecido en la Ley su Reglamento y cada reglamento interno. Aplicándose las siguientes disposiciones:
a) Toda junta de propietarios deberá mantener una cuenta bancaria exclusiva del condominio, la junta de propietarios designará al administrador o a la(s) persona(as) autorizadas al manejo de dicha cuenta.
b) Existe solidaridad entre el propietario y el poseedor o residente bajo cualquier título del bien de dominio privado, respecto al pago de las cuotas de mantenimiento y en general con cualquier deuda con la respectiva junta de propietarios relacionada a los gastos comunes.
c) Existe solidaridad entre el propietario anterior y el nuevo propietario del bien de una unidad exclusiva, respecto al pago de las cuotas de mantenimiento y en general de cualquier deuda con la respectiva junta de propietarios relacionada a los gastos comunes. El notario cita el presente literal en las Escrituras Públicas de transferencia de propiedad de bienes inmuebles sometidos a la presente ley.


d) Para la firma de la escritura pública de transferencia de propiedad de un bien inmueble sometido a la presente ley, el notario exigirá al vendedor la presentación de una constancia de no adeudo a la junta de propietarios expedida en el mes de la firma de escritura por su Presidente en funciones o quien esté facultado para ello. En caso el vendedor no presente el referido documento, el notario deja constancia de ello en la Escritura Pública.
e) Cuando la propiedad del bien se encuentra en copropiedad, cada uno de los copropietarios son solidariamente responsable del pago de la totalidad de las cuotas de mantenimiento ordinarias y extraordinarias correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus copropietarios en la proporción que les corresponda.
f) La obligación de efectuar el pago oportuno de las cuotas de mantenimiento se aplica aun cuando el propietario no ocupe su bien privado o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común.
g) El retardo en el cumplimiento del pago causará intereses de mora, de acuerdo a lo señalado en Código Civil. Sin perjuicio la aplicación de las penalidades por pago tardío que se establezcan en el reglamento interno o sea establecido por la junta de propietarios. Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse un área visible de la propiedad.
h) En sesión de junta de propietarios convocada de acuerdo a su reglamento interno y con el voto unánime de sus miembros, se podrá suspender temporalmente o condonar el cobro de una o más cuotas ordinarias y/o extraordinarias que por caso de necesidad extrema demostrada no puedan ser pagados por un propietario. En este caso los demás propietarios deberán asumir proporcionalmente los pagos para gastos comunes faltantes que dicha suspensión o condonación generen.
DISPOSICIÓN COMPLEMENTARIA MODIFICATORIA
ÚNICA. Modificase los artículos 1, 2, 5, 7 y 8 de la Ley 29080, Ley de Creación del Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, los que quedan redactados de la siguiente manera:
"Artículo 1- Objeto de la Ley
El objeto de la presente Ley es crear y regular el Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.
El Agente Inmobiliario desarrolla el servicio de intermediación, destinado a la adquisición, arrendamiento, comercialización, asesor amiento, consultoría, transferencia, venta, cesión, uso, usufructo, permuta u otra operación inmobiliaria, a título oneroso, de inmuebles o sobre los derechos que recaigan en ellos.
El Agente Inmobiliario desarrolla también los servicios de administración inmobiliaria, cumpliendo en nombre de los propietarios las obligaciones vinculadas a la gestión de la propiedad y gestión del mantenimiento en nombre de los propietarios, de acuerdo a las normas de la materia.
Artículo 2- Definiciones
Para los efectos de esta Ley, se entiende por:
I. Agente Inmobiliario con Registro: Persona natural o jurídica, formalmente reconocida por el Estado de acuerdo a lo dispuesto en esta Ley, que desarrolla operaciones inmobiliarias de intermediación y la administración inmobiliaria, a cambio de una contraprestación económica.
II. Bienes Inmuebles: Son bienes inmuebles, para los efectos de la presente Ley, aquellos establecidos en el artículo 885 del Código Civil.
III. Operaciones Inmobiliarias de Intermediación: Operaciones de intermediación, relacionadas con la compraventa, arrendamiento, fideicomiso o cualquier otro contrato traslativo de dominio, o de uso o usufructo de bienes inmuebles, así como la comercialización, asesoría y consultoría sobre los mismos.
IV. Administración inmobiliaria: servicios de gestión y mantenimiento de bienes inmuebles en nombre de los propietarios.
V. Oferta: Toda propuesta verbal o escrita, conocida por el destinatario, que tiene por finalidad la celebración de un contrato sobre un bien inmueble.
VI. Intermediado: Quien contrata con un Agente Inmobiliario con el objeto de realizar operaciones inmobiliarias.
VII. Propietario/Junta de Propietarios: Quien contrata con una Agente Inmobiliario con el objeto de realizar los servicios de administración inmobiliaria.
Artículo 5- Efectos jurídicos de la inscripción
El registro constituye el reconocimiento estatal de la idoneidad del Agente Inmobiliario para dotar de seguridad jurídica a las operaciones de intermediación inmobiliaria y administración inmobiliaria en que este interviene.
Artículo 7.- Deberes del Agente Inmobiliario
Son deberes del Agente Inmobiliario en el marco de los contratos de operaciones inmobiliarias y administración inmobiliaria que celebre, los siguientes:
1. Actuar bajo el principio de la buena fe y transparencia.
2. Asesorar a los intermediados, en la evaluación comercial para estimar, cuantificar y valorar los bienes, servicios, derechos y obligaciones que se sometan a su consideración.
3. Asesorar a los propietarios y junta de propietarios en los temas relativos a la administración inmobiliaria para alcanzar óptimo cuidado y mantenimiento del bien.
4. Proponer con claridad, precisión y exactitud información veraz acerca de los negocios en los que interviene.
5. Advertir, orientar y explicar acerca del valor y las características de los bienes y las consecuencias de los actos que realicen.
Artículo 8.- Infracciones del Agente Inmobiliario
Las infracciones de los Agentes Inmobiliarios, susceptibles de sanción, son las siguientes:
1. Actuar como Agente Inmobiliario sin contar con el reconocimiento del Estado mediante la inscripción en el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento o actuar sin contar con la renovación vigente.
2. Actuar en representación de más de una parte en una operación inmobiliaria, sin el consentimiento expreso de todas las partes contratantes.
3. Ofrecer un bien inmueble al mercado para la realización de una operación inmobiliaria sin el consentimiento de su propietario, expresado en un documento escrito de fecha cierta.
4. Retener indebidamente cualquier documento o cantidad de dinero de las partes que lo contraten o utilizar con otros fines los fondos que reciba con carácter administrativo, en depósito, garantía, provisión de gastos o valores en custodia.
5. Incumplir injustificadamente con sus funciones de administrador inmobiliario para las que fue contratado.
6. Remitir información falsa o incompleta de las operaciones inmobiliarias y administración inmobiliaria en las que interviene en calidad de Agente Inmobiliario."
DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS FINALES
PRIMERA. El Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento publica en su sitio web las faltas que hayan cometido los Agentes Inmobiliarios así como las sanciones a las que se han visto sometidos.
SEGUNDA. El Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento adecúa la malla curricular Curso de Especialización del Agente Inmobiliario para cumplir con los objetivos de la presente Ley.
TERCERA. Los registros de Agentes Inmobiliarios otorgados por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento mantienen su total vigencia.
CUARTA. La presente Ley es de aplicación inmediata, sin perjuicio de ello, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento podrá emitir las normas reglamentarias que considere necesarias para la mejor aplicación de la presente Ley.
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
ANTECEDENTES
La presente iniciativa legislativa tiene como antecedente el Proyecto de Ley N° 2622/2013-CR, "Ley que regula la administración inmobiliaria" el cual fue derivado a la Comisión de Vivienda y Construcción logrando, luego de haber recibido las opiniones de los organismos involucrados y realizado el estudio y análisis pertinente, dictamen favorable acumulado con el Proyecto de Ley N° 01027/2012-CR.
Es por ello, que valorando el trabajo y dictamen emitido por la Comisión de Vivienda y Construcción, dictamen que alcanzó la orden del día del Pleno del Congreso, se ha tomado la fórmula legal sustitutoria planteada en el mismo.
ANÁLISIS DE LA PROBLEMÁTICA
En el marco de desarrollo inmobiliario de unidades de propiedad común y propiedad exclusiva, la Ley 27157 ha sido un importante instrumento legal para regular las relaciones entre propietarios mediante la junta de propietarios, pero luego de quince años de notable crecimiento en la construcción y adquisición de inmuebles de esta naturaleza gracias a programas gubernamentales como Techo Propio y Mi Vivienda, se requieren de ajustes para una mejor convivencia entre propietarios, con reglas claras que eviten abusos y permitan una adecuado mantenimiento de dichos inmuebles.
El crecimiento inmobiliario vertical se debe también al incremento de los ingresos y reducción de niveles de pobreza en nuestro país. Para entender un poco mejor la situación, es necesario explicar qué está generando el llamado boom inmobiliario:
•         Alza de precios de minerales.
•         Inversión del extranjero.
•         Bono demográfico.
•         Financiamiento hipotecario.
•         Consumo y nuevos hábitos de la población.
•         Déficit histórico de viviendas.
En base a lo indicado en el párrafo anterior, tenemos que señalar que al Perú se le viene en los próximos años mayor ocupación territorial, mediante el crecimiento vertical, edificios más altos y complejos, lo que requiere de una buena gestión para generar mayor plusvalía.
Por estas razones, nos debemos adaptar a los nuevos cambios, buscando así, normas modernas que garanticen una buena convivencia entre vecinos y permitan también una labor profesional de un administrador inmobiliario.
Es fundamental preservar el valor del bien inmueble, debido que para muchas personas, la compra de un inmueble es uno de los objetivos principales y fundamentales de su vida, muy a parte del gasto económico que genera, y el tiempo y sacrificio que se ven involucrados.
Objetivos de la presente propuesta legislativa:
Primer Objetivo, hacer más flexible el régimen de administración que existe.
Este es un objetivo importante, puesto que el régimen actual fue ejecutado para propiedades afectas de esa época, que eran edificios residenciales, a veces de tres a cinco pisos, sin compartir en muchos casos, áreas con otros usos.
Con el tiempo, el régimen de propiedad exclusiva y común, se ha tenido que aplicar a volúmenes de edificios y condominios más grandes y se ha ampliado a otros tipos de propiedades, oficinas, locales comerciales, industriales que en muchos casos comparten espacios con el uso residencial.
Ocupando un terreno común se están construyendo grandes condominios con diferentes bloques o sectores, donde la administración de esos condominios se ha convertido en algo sumamente complejo, que escapa a la posibilidad real de administrarlos, por lo que se requiere flexibilizar el régimen de administración.
Existen en la actualidad condominios de grandes proporciones, de una gran cantidad de unidades o departamentos y que son inmanejables por una sola administración, por lo cual se requiere la sub - administración.
Entonces, dentro de la normativa de la ley, la sub-administración es una novedosa posibilidad que permitirá que, aun cuando jurídicamente exista un condominio, puedan existir muchas sub - administraciones, con una coordinación general.
Este primer objetivo, pretende solucionar el problema del manejo de condominios cada vez más extensos, como son los que observamos en la actualidad.
Pero también tenemos el caso inverso: Existen muchos edificios o propiedades afectas a la Ley 27157 que son muy pequeños y que les resulta difícil tener una administración eficiente porque no cuentan con la capacidad para pagar un administrador adecuado.
Ahí, entonces, la modificación a la ley debe contemplar el sistema de administración con junta (de varios edificios) que estén en la misma calle, o en manzanas contiguas.
Asimismo, para flexibilizar el régimen de administración analicemos lo relacionado con el pago de los gastos comunes.
El edificio es una sola entidad y cada propietario tiene que contribuir a todos los gastos comunes en la proporción que indica el reglamento interno. Para ello en el presente proyecto de ley establecemos mecanismos que permitan a la junta de propietarios poder cumplir con su rol y lograr que todos los propietarios aporten las cuotas para gastos comunes.
Otra modificación que proponemos es debe establecer la posibilidad de otorgar el rol que le corresponde al Administrador del edificio o condominio.
De acuerdo a la Ley 29080 - Ley del Agente inmobiliario, las operaciones de intermediación, relacionadas con la compra venta, arrendamiento, fideicomiso o cualquier otro contrato traslativo de dominio, o de uso u usufructo de bienes inmuebles, así como la administración, comercialización asesoría y consultoría sobre los mismos, están a cargo del Agente Inmobiliario.
En la Ley del Régimen de Propiedad Horizontal N°675 expedida por el congreso colombiano, se establece para efecto de los pagos de mantenimiento comunes ordinarias, que existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor de cualquier título de bienes de dominio privado.
Igualmente, existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del bien privado.
Respecto de los pagos de mantenimiento comunes no pagados por el primer propietario, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.
En la escritura de transferencia de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigirá el pago de las contribuciones a los pagos de mantenimiento comunes expedido por el Administrador de la copropiedad.
En caso de no contarse con la cancelación, se dejará constancia en la escritura de tal circunstancia, luego se trasladará a la solicitud presentada al Administrador de la copropiedad y el nuevo propietario se hará responsable por las deudas que existan con la copropiedad.
Esta modificación de otorgar los roles que le corresponde al administrador del edificio o condominio, evita vacíos en la ley que están generando muchos conflictos por morosidad constante en los edificios.
Segundo objetivo, si bien la ley 27157 contiene muchas disposiciones que enfatizan la libertad de los copropietarios para reunirse en asambleas y darse el régimen que mejor parezca a sus intereses, cumpliendo, con un marco de legalidad básica, enfatiza en hacer respetar todo lo que se indique en el reglamento interno o se haya aprobado en asamblea.
Sin embargo se hace necesario establecer el rol del administrador quien tiene responsabilidad frente al estado al existir el Registro de Agentes Inmobiliarios de la Ley 29080.
El tercer objetivo, es facilitar la gestión de administración de las viviendas sociales, del 100% de los edificios comercializados el 70%, se ha financiado bajo el sistema hipotecario o el sistema Mi vivienda.

El auge de la construcción produce una serie de beneficios a la economía nacional de nuestro país, tales como la inversión en actividades productivas, la creación de puestos de trabajo, el desarrollo de crédito a favor de todas las capas sociales, la sensación de bienestar que se produce necesariamente con la adquisición que se produce necesariamente con la adquisición de un inmueble, el resultado de todo esto es la construcción de edificios nuevos que requieren de profesionales especializados en su administración y mantenimiento.
A partir del 2010, fecha en que entró en vigencia la Ley 29080, aquellas empresas o personas naturales que no estén inscritas como agentes inmobiliarios en el registro del Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento, no podrán ejercer oficialmente la actividad de Intermediación Inmobiliaria ni la Administración de Edificios.
Para administrar profesionalmente:
-          Edificios multifamiliares Condominios de playa o campo
-          Edificios de oficinas
-          Centros comerciales
-          Edificios públicos y otros.

OBJETIVO DE LA ADMINISTRACIÓN INMOBILIARIA
El objetivo está enfocado en mantener y levantar la plusvalía de los edificios y condominios que se administran, logrando que los inmuebles mantengan un mayor precio en el mercado.
Se debe tener un sistema eficiente de administración para lograr aprovechar al máximo tanto los recursos humanos como materiales y con ello se logran una rebaja sustancial en los gastos comunes, lo que dará como resultado eficiencia y productividad.
Finalmente a manera de resumen citamos el referido dictamen de la Comisión de Vivienda y Construcción:
"El proyecto de Ley propone crear un régimen para la administración y gestión de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes de propiedad exclusiva y propiedad común, dándosele personalidad jurídica de naturaleza civil y sin fines de lucro a las
juntas de propietarios, para la administración de bienes y servicios comunes. Asimismo propone la denominación de "administrador inmobiliario" para definir a la persona, natural o jurídica, que asuma la administración de los bienes y servicios comunes.
La intermediación de las actividades de administración permitiría dar respuesta a estas nuevas exigencias, reuniendo las funciones que la legislación actual atribuye a la Junta de propietarios, en un gestor o administrador inmobiliario, que pueda asumir de forma profesional y competitiva la gestión de los edificios o condominios.
Asimismo, se establecen importantes disposiciones que pretenden solucionar una serie de problemas que se encuentran en los actuales edificios y condominio del país, relativos a las relaciones internas de convivencia, generados por la falta de pago de los gastos de mantenimiento de las áreas comunes.
Sobre la administración inmobiliaria se fijan reglas para el accionar de dicha figura, pues si bien ya existe en la normatividad no está debidamente regulada. En ese orden de ideas se plantea modificar diversos artículos de la Ley 29080 Ley de Creación del Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, para regular de manera específica las funciones de administrador inmobiliario que posee el agente inmobiliario/'
COSTO BENEFICIO
La propuesta no genera ningún costo al Estado Peruano ni al Tesoro Público, por el contrario genera una herramienta para los ciudadanos, para que en forma conjunta logren su consolidación, bienestar, seguridad económica y mantengan e incrementen el valor de sus bienes inmuebles.
EFECTO DE LA VIGENCIA DE LA NORMA EN LA LEGISLACIÓN VIGENTE
La propuesta complementa la Ley 27157 en algunos aspectos. Asimismo, modifica la Ley 29980 -Ley de Creación del Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda.

LA   PROPUESTA   SE   ENMARCA   EN   LAS   POLÍTICAS   DEL   ACUERDO NACIONAL
La presente propuesta legislativa se enmarca en las siguientes políticas de Estado del Acuerdo Nacional:
Octava política de Estado: Descentralización, política, económica y administrativa para propiciar el desarrollo integral, armónico y sostenido del Perú
Décima Octava Política de Estado: Búsqueda de la competitividad productividad y formalización de la actividad económica.
Vigésima Primera Política del Estado: Desarrollo en infraestructura y vivienda
Vigésima  Cuarta  Política  del  Estado:   Afirmación  de  un  Estado  eficiente  y transparente.
CARLOS BRUCE Congresista de la República