EL IMPUESTO DE ALCABALA

Todo sobre el impuesto de Alcabala. Abre y revisa la Tabla de Contenido para encontrar rápidamente lo que buscas. #Impuesto Alcabala
INDICE | Tabla de Contenido
1. ¿Qué es el Impuesto de Alcabala?
    1.1 Definición.
    1.2. Normativa.
    1.3 Nacimiento de la obligación.

2. ¿Cuánto se paga por Alcabala?
    2.1 Formula de calculo del Alcabala.
    2.2 Tasa, Base imponible y Deducción.
​    2.3 Precio de venta menor al autoavaluo.

3. ¿Cuándo corresponde pagar el Alcabala?
    3.1 ¿Quién paga?
    3.2 ¿Cuándo se paga?
    3.3 Requisitos para pagar liquidación.

4. ¿Cuándo no se paga Alcabala?
    4.1 Tramo inafecto 10 UIT
    4.2 Inafectación parcial.
    4.2 ¿Se puede evitar el pago de Alcabala?
    4.3 Prescripción de Deuda Alcabala.
    4.4 Primera venta efectuadas por constructoras​

5. ¿Dónde pagar el Alcabala?
    6.1 SAT Agencia Virtual.
    6.2 Centros de pago SAT.
    6.3 Notarias en Lima donde pagar el Alcabala

6. Definición de Constructor para la primera venta

7. Tipos de contratos de transferencia comprendidos

​8. Casos Reales.
8.1 ¿Un Adulto Mayor que compra por primera vez una casa, tiene que pagar Alcabala?
8.2 ¿Una persona de escasos recursos que compra una casa, tiene que pagar Alcabala?​
Y más.

​9. ¿Calculadora de impuesto de Alcabala?
anchor: TabladeContenido
Anchor Element
Copy for linking on the same page:
https://www.realthor.net/alcabala.html?data-scroll-to-anchor=definicion
Copy for linking from an external page:
https://www.realthor.net/alcabala.html?data-anchor-link=definicion

1.​ ¿Qué es el Impuesto de Alcabala?

1.1 Definición

Es un impuesto que grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rústicos a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio.
El pago es responsabilidad del comprador de la propiedad y deberá ser al contado sin que esto altere la forma de pago que ha sido pactada para la compra de la propiedad. Lo primero que deberás hacer es seguir el proceso de Liquidación de la Alcabala, y luego su pago.
El valor de transferencia constituye la base imponible del impuesto, pero en aquellos casos en que el valor de transferencia sea menor al valor autoavaluo del predio, se tomará éste último como base imponible.
anchor: Normativa

1.2 Normativa del Alcabala

2Regulan el impuesto de Alcabala las siguientes normativa:
  • El Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal Decreto Supremo Nº 156-2004-EF es el marco general donde se establece la competencia municipal para hacer este cobro.
  • ​Cada municipio en base a la Ley de Tributación Municipal puede establecer directivas para la aplicación del Impuesto de Alcabala en su ámbito de la Municipalidad.
    En el caso del ámbito de Metropolitana de Lima es la Directiva N.° 001-006-00000012.
Descargar Ley de Tributación Municipal
File Size: 263 kb
File Type: pdf
Descargar archivo
Descargar Directiva SAT para Alcabala
File Size: 48 kb
File Type: pdf
Descargar archivo

1.3 ¿Nacimiento de la obligación del pago del Alcabala?

Nos referimos al "nacimiento de la obligación tributaria". Es decir a partir de que acto o momento inicia el plazo para hacer el pago (al margen de la necesidad de este pago para elevar a Escritura Publica la transferencia).

Así pues, según la normativa vigente, la obligación del pago del Alcabala nace en la oportunidad en que se produce la transferencia, la cual puede coincidir con la fecha de la suscripción del contrato, con el otorgamiento de la Escritura Pública, la fecha que surte efecto la opción de compra, adjudicaciones y otras formas de realización de los contratos. Ver todos los contratos comprendidos.
​Volver al Índice ↑
Anchor Element
Copy for linking on the same page:
https://www.realthor.net/alcabala.html?data-scroll-to-anchor=cuanto
Copy for linking from an external page:
https://www.realthor.net/alcabala.html?data-anchor-link=cuanto

2.​ ¿Cuánto se paga por Alcabala?

2.1 Formula de calculo

La fórmula de cálculo del impuesto de Alcabala es el siguiente:
​Impuesto de Alcabala = 3%[Base imponible - 10 UIT]

2.2 Tasa, Base Imponible y Deducción

Tasa: Es el 3%.
Base Imponible: Es el valor de transferencia en soles. Si el valor de transferencia es menor al valor autoavaluo se usará este ultimo (ver punto 2.3)
Deducción general o Tramo Inafecto:
La deducción o tramo inafecto es de 10 UIT.
Imagen para calcular 10 UIT inafecto Alcabala
Clic Aquí para ver lista de UIT Alcabala

2.3 ¿Qué pasa cuando el precio de venta es menor al valor Autoavaluo?

Solo para efectos del pago del impuesto de Alcabala el valor de transferencia (o precio de compra-venta) no podrá ser menor al valor de autoavalúo del inmueble.
Es decir, si el valor de transferencia es menor al autoavaluo entonces se usara este valor como base imponible para e calculo del Alcabala; para ellos se usará el valor autoavaluo correspondiente al ejercicio (mes y año) en que se produce la transferencia; ajustado por el Índice de Precios al por Mayor para Lima Metropolitana.

2.4 Prescripción de la deuda por Alcabala

Cuando han pasado más de 4 años, desde la fecha de la minuta, y no se ha hecho exigible la deuda (sea que correspondía o estaba inafecta), se tramita la prescripción en MESA DE PARTES de las OFICINAS en CERCADO DE LIMA (ver punto 6.2). En la misma oficina proporcionan un formulario para realizar el trámite.
​Volver al Índice ↑
Anchor Element
Copy for linking on the same page:
https://www.realthor.net/alcabala.html?data-scroll-to-anchor=pagar
Copy for linking from an external page:
https://www.realthor.net/alcabala.html?data-anchor-link=pagar

3. ¿Cuándo corresponde el pago del Impuesto de Alcabala?

3.1 ¿Quién esta obligado a pagar el Alcabala?

​La obligación legal del pago del impuesto de Alcabala es para el comprador - o adquiriente - del inmueble.
​
Las parte pueden acordar que el vendedor u otra persona asuma el pago pero la obligación legal para el Estado siempre será del comprador.

Es decir, si en una compraventa las partes acordaron que el vendedor asume el pago y este finalmente no cumple o no paga a tiempo, el multado será el comprador sin que este pueda librarse apelando al acuerdo pactado en la compraventa.

3.2 ¿Cuándo se tiene que pagar el Alcabala?

El pago del impuesto debe realizarse hasta el último día hábil del mes siguiente de efectuada la transferencia.
El pago se efectuará al contado, sin que para ello sea relevante la forma de pago del precio de venta del bien.

3.3 Requisitos para pagar y liquidación:

​Para realizar la liquidación del Impuesto de Alcabala, deberá cumplir con los siguientes requisitos:
  1. Copia simple del documento que acredite la transferencia de propiedad.
  2. Copia simple del autoavalúo del año en que se produjo la transferencia (sólo para el caso de predios no ubicados en el Cercado de Lima).
  3. DNI de la persona que realiza el trámite.
  4. ​Cuando se trate de bienes futuros, presentar copia simple del documento que acredite la existencia del bien (acta de entrega, conformidad de obra, partida registral).
La liquidación la hace la entidad correspondiente (SAT en el caso de Lima) o en la Notarias afiliadas. Ver lugares de pago de pago aquí.
anchor: DocumentosPrimeraVentaConstructor

3.4 Documentos a presentar cuando es una primera venta del constructor:

Si la primera venta la efectúa una Empresa constructora:
Además de lo anteriormente descrito, se debe exhibir documento que acredite tal condición. Aunque el SAT a adoptado como documentos validos:
  • La Ficha RUC (debe indicar en actividad económica: “Construcción de edificios completos o Construcción de inmuebles”; o
  • La Constitución de la Empresa (copia simple), también indicando que su objeto social es la "Construcción de inmuebles".

​Si la primera venta la efectúa personas que no realicen actividad empresarial de construcción:
  • Acreditar la venta de por lo menos 2 inmuebles, en los últimos 12 meses.

En ambos casos, el contrato de compraventa debe indicar claramente que se trata de una primera venta proveniente de un proyecto de vivienda.

Inafectación parcial en la primera venta del constructor.

​Ver casos prácticos de pago o no pago del Alcabala.
​Volver al Índice ↑
anchor: cuandopagar

4. ¿Cuándo no corresponde pagar Alcabala?

No están afectos al pago de Alcabala:
​
  1. Las trasferencias de derechos sobre inmuebles que no conlleven la transmisión de propiedad (dominio), y ciertas transferencias de propiedad.
  2. Las compras de inmuebles de las Entidades Estatales.
  3. Cuando el valor autovaluo es inferior a 10 UIT.
  4. La primera venta del constructor está inafecta parcialmente.

Cabe señalar que la transferencia de aeronaves y naves no están afectos al pago de Alcabala ni requieren el certificado de inafectación.

4.1 Transferencias de inmuebles que están Inafectas al pago del Alcabala

Los casos de transferencia de dominio establecidos en la Ley que se encuentran inafectos al pago de impuesto de Alcabala:
  • Anticipos de legítima.
  • Testamento (transferencias que se producen por causa de muerte).
  • La división y partición de la masa hereditaria, de gananciales o de condóminos originarios.
  • La transferencia de alícuotas o derechos y acciones entre herederos o de condóminos ORIGINARIOS.

Cuando se produce la transferencia de propiedad al vendedor, por la resolución del contrato de compraventa, no se paga Alcabala, siempre que la resolución se produzca antes de la cancelación del precio. El comprador tiene derecho a solicitar la devolución del pago por Alcabala.

4.2 Adquisiciones de Inmuebles de Entidades Públicas Inafectas del Alcabala

Según la Ley las siguientes entidades no están obligadas a pagar Alcabala:
  • El Gobierno Central, los gobiernos regionales y los gobiernos locales (Municipios).
  • Los Gobiernos extranjeros y organismos internacionales.
Asimismo las siguientes entidades tampoco están  obligadas a pagar Alcabala cuando adquieren inmuebles que serán destinadas para su fin
  • Entidades religiosas.
  • Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú.
  • Universidades y centros educativos.

4.3 El Alcabala cuando el precio de venta y del autoavaluo son menores a 10 UIT

Otro caso donde no se pagará Alcabala es cuando:
La venta es de un inmueble cuyo valor de venta es menor a su valor de autoavaluo (ajustado por el Índice de Precios al por Mayor para Lima Metropolitana) y este no sea mayor a 10 UIT.
Anchor Element
Copy for linking on the same page:
https://www.realthor.net/alcabala.html?data-scroll-to-anchor=primeraventa
Copy for linking from an external page:
https://www.realthor.net/alcabala.html?data-anchor-link=primeraventa

4.4 Las Primeras Ventas efectuadas por Empresas Constructoras están inafectas parcialmente.

Las primeras ventas efectuadas por empresas constructoras (o personas según se verá en los puntos siguientes) solo se paga la parte correspondiente al valor del terreno, en la parte correspondiente a la construcción no se paga.

​Eso se llama inafectación parcial, porque la base imponible ya no será el valor de transferencia, sino el valor Autoavaluo del terreno.

En la primera venta efectuada por el constructor, si el valor autovaluo del terreno (ajustado por el Índice de Precios al por Mayor para Lima Metropolitana) es igual o menor a 10 UIT, esta venta esta inafecta al pago del Alcabala.

Esta inafectación fue pensada para los proyectos Mivivenda y Techo Propio. A continuación tres datos importantes, extraídos de la normativa del impuesto de Alcabala:
  1. La inafectación parcial sólo es aplicable si la transferencia se realiza mediante contratos de compra venta. Otra modalidad de transferencia deberá pagar ALCABALA.
  2. No necesariamente la empresa constructora tiene que haber construido directamente el inmueble, puede haberla construido total o parcialmente un tercero para ella.
  3. Cuando la venta es de un inmueble remodelado, ampliado o refaccionado se deberá pagar ALCABALA así la venta la realice un constructor.

Anexo sobre definiciones de Constructor aplicables.

Documentación que se requiere presentar para las primeras ventas de constructor inafectas al Alcabala aquí.
​Volver al Índice ↑
anchor: centrosdepago

5. Donde se puede pagar el Impuesto de Alcabala

No se puede pagar directamente el Alcabala sin pasar antes por una liquidación del impuesto para lo cual se deben presentar la documentación requerida para este efecto.

Cada Municipalidad Provincial maneja su propia forma. Y dado que esto es muy variable y poco predictible, no podemos dar una información homogénea que funcione para todos los casos.

Sin embargo, siendo el SAT (para Lima Provincia) la entidad con mejor manejo, informaremos sobre este caso. Para otras provincias recomendamos que primero se haga la consulta respectiva en la Municipalidad Distrital correspondiente.

5.1 Pagar Alcabala Por Internet - SAT Agencia Virtual - Contacto SAT En Linea

Actualmente y con un simple registro, ya no es necesario ir hasta una agencia del SAT para pagar el impuesto de Alcabala. Ahora se puede realizar el pago del Alcabala (no para inafectaciones o prescripciones de deuda) ingresando a página web del SAT en lo que han llamado Agencia Virtual SAT.
- RESOLUCION JEFATURAL 001-004-00004471: Es importante tener en cuenta que por ahora esta modalidad online es optativa a la modalidad presencial en oficinas (ver más abajo) o en las Notarias autorizadas (ver más abajo) pero a partir del 1 de marzo de 2021 será obligatorio el uso de la Agencia Virtual del SAT  - numeral 15 de la Directiva N° 001-006-00000029 - y tanto es así que la omisión o retraso también aplicarán las sanciones establecidas en el Texto Único Ordenado del Código Tributario; por lo que a no confiarse de la conexión a Internet y esperar el último día.
- Dejamos aquí los medios de contacto online con el SAT, lo que incluye email, chat y Whatsapp.
No olvides que al final encontraras una calculadora de Alcabala para poder pre-liquidar aproximadamente tu impuesto de Alcabala.

5.2 Centros de pago SAT para la provincia de Lima

​Si adquiere un inmueble ubicado en cualquier distrito de la Provincia de Lima, y quiere tramitar la liquidación y pago del Alcabala de forma presencial, puede acercarse a las siguientes agencias:
Agencia SAT Cercado de Lima - OFICINA PRINCIPAL
Jr. Camaná N° 370
Lunes a viernes de 9:00 a.m. a 5:00 p.m.
Sábado de 9:00 a.m. a 1:00 p.m.
Mesa de partes: Lunes a viernes de 9:00 a.m. a 3:30 p.m. (para prescripción de deuda Alcabala se ingresa por mesa de partes).

Agencia Av. Argentina - Cercado de Lima
Av. Argentina N° 2926
Lunes a viernes de 9:00 a.m. a 5:00 p.m.
Sábado de 9:00 a.m. a 1:00 p.m.
Mesa de partes: Lunes a viernes de 9:00 a.m. a 3:30 p.m. (para prescripción de deuda Alcabala se ingresa por mesa de partes)

Agencia SAT C.C. Jockey Plaza - Santiago de Surco
Tienda CF-B10A
Lunes a viernes de 10:15 a.m. a 6:00 p.m.
Sábado de 10:15 a.m. a 2:00 p.m.

Agencia SAT San Juan de Miraflores
Av. De Los Héroes N° 638-A
Lunes a viernes de 9:00 a.m. a 5:00 p.m.
Sábado de 9:00 a.m. a 1:00 p.m.

5.3 Notarias en Lima donde se puede pagar el Alcabala

Hay algunas notarias que ofrecen el servicio de pagar en sus instalaciones el impuesto de Alcabala y en algunos casos cobran por este.
En Lima tenemos a las siguientes:
  • Notaria Becerra Sosaya en San Borja,
  • Notaria Laos de Lama en Jesus Maria,
  • Notaria Dannon en Magdalena,
  • Notaria Reategui en San Isidro,
  • Notaria Schiaffino en Santiago de Surco,
  • Notaria Gonzales Loli en Lince,
  • Notaria Fernandini en San Isidro,
  • Notaria Del Pozo en San Isidro,
Mas notarias afiliadas al SAT para pago de Alcabala.

★ Requisito del pago de Alcabala en Notarías y Registros Públicos

Los Notarios y Registradores Públicos le solicitarán la liquidación y pago del Impuesto de Alcabala o en su defecto, la Constancia de No Obligación al Pago, la misma que es requisito para formalizar la transferencia (elevar a Escritura Pública).
​
La Constancia de No Obligación al Pago la emite la misma entidad a cargo del cobro del Alcabala y generalmente tiene un costo bajo. Osea, así no toque pagar hay que ir al SAT.
Volver al Índice ↑
Anchor Element
Copy for linking on the same page:
https://www.realthor.net/alcabala.html?data-scroll-to-anchor=definicionconstructor
Copy for linking from an external page:
https://www.realthor.net/alcabala.html?data-anchor-link=definicionconstructor

6. Definición de Constructor para la Primera Venta

6.1 El Alcabala cuando el Constructor es Persona Jurídica. Precisiones.

Se considera empresa constructora a las personas naturales o jurídicas, sociedades conyugales, sucesiones indivisas, asociaciones en participación, comunidad de bienes, consorcios, joint ventures u otras formas de contratos de colaboración empresarial que lleven contabilidad independiente, sociedades irregulares, patrimonios fideicometidos de sociedades titulizadoras, los fondos mutuos de inversión en valores, que realicen actividad empresarial dedicada a la venta de inmuebles construidos totalmente por ella o que hayan sido construidos total o parcialmente por un tercero para ella.
Se entenderá que el predio ha sido construido parcialmente por un tercero cuando este último construya alguna parte del predio y/o asuma cualquiera de los componentes del valor agregado de la construcción.