Perfeccionamiento del Contrato en el Código Civil Peruano

INTRODUCCIÓN

​El perfeccionamiento de un contrato es un aspecto crucial en cualquier acuerdo legal, y el Código Civil Peruano establece las normas necesarias para garantizar la validez y efectividad de los mismos. En este artículo se describirán los requisitos y elementos esenciales para el perfeccionamiento de un contrato, así como las consecuencias del incumplimiento y la resolución del mismo.

DOCTRINA ROMANA

​La Doctrina Romana, sostiene que el perfeccionamiento del contrato es un momento fundamental en el que se consolida la relación entre las partes y se definen sus derechos y obligaciones. Esta doctrina sostiene que la existencia de un contrato válido y perfeccionado es esencial para que las partes puedan ejercitar sus derechos y cumplir con sus obligaciones.

LA IMPORTANCIA DE LA FORMA

​En la antigua Roma, la forma era un elemento esencial para la validez de un contrato. De hecho, los contratos escritos eran considerados más válidos que los verbales, ya que proporcionaban una prueba más sólida de la existencia y términos del acuerdo.

ELEMENTOS DEL CONTRATO SEGÚN EL CÓDIGO CIVIL PERUANO

​El Código Civil Peruano establece los elementos esenciales para el perfeccionamiento de un contrato, incluyendo la oferta y la aceptación, la capacidad de las partes, la causa u objeto del contrato y el consentimiento de las partes. Además, según el artículo 1352, para que un contrato sea válido, debe ser expresado de manera clara y precisa.

REQUISITOS PARA EL PERFECCIONAMIENTO DEL CONTRATO

Además de los elementos esenciales, el Código Civil Peruano establece algunos requisitos adicionales para el perfeccionamiento de un contrato. Estos incluyen la formalidad del contrato, según lo establecido en el artículo 1373, y la ausencia de vicios en el consentimiento de las partes, de acuerdo con el artículo 1379.

INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO

​En el caso de incumplimiento de un contrato, el Código Civil Peruano establece las consecuencias legales correspondientes. Según el artículo 1549, la parte incumplida puede ser obligada a cumplir con sus obligaciones o a resarcir los daños y perjuicios causados. En caso de incumplimiento grave o fundamental, el contrato puede ser resuelto por incumplimiento, en cuyo caso, el artículo 1373 del Código Civil Peruano establece que una de las partes puede resolver el contrato si la otra incumple una obligación esencial. Asimismo, el artículo 1549 establece que la resolución del contrato por incumplimiento debe ser solicitada por escrito y debe ser notificada a la otra parte.

Además, el artículo 1571 establece que en caso de resolución del contrato, cualquiera de las partes puede solicitar la restitución de las prestaciones que haya realizado, siempre y cuando no haya transcurrido un plazo razonable para hacerlo.

PERFECCIONAMIENTO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE

​Según el Código Civil Peruano, la forma de perfeccionar un contrato de compraventa de un inmueble es a través de la entrega material del bien y el pago del precio acordado (Art. 1571). Además, el contrato puede perfeccionarse por escritura pública si así lo establece la ley o si así lo han acordado las partes (Art. 1352). Por lo tanto, la perfección del contrato puede ser tanto material como formal.

De otro lado, el artículo 949 del Código Civil Peruano establece que en caso de haber acordado la enajenación de un inmueble, el acreedor adquiere el derecho de propiedad del mismo simplemente por la obligación contraída, sin necesidad de una entrega material o formalidad notarial y/o registral.

Asimismo, en el Perú, la inscripción en el Registro no confiere el derecho de propiedad, sino que es solo una declaración de que existe un derecho previamente constituido. O dicho de otro modo, la inscripción es un medio de prueba para acreditar la propiedad.

Por lo tanto, la inscripción en el Registro Público de la compraventa de un bien inmueble (inscripción que solo se puede lograr con una escritura pública) es importante para proteger y consolidar la propiedad, y se suele pactar en los contratos de compraventa de bienes inmuebles inscritos. Haciendo que el perfeccionamiento alcance no solo a la obligación de entregar el bien y recibir recibir el pago pactado, sino también a la inscripción.

CONFLICTO ENTRE RESERVA DE PROPIEDAD Y PERFECCIONAMIENTO DEL CONTRATO INMOBILIARIO PERÚ

​Según el artículo 1489 del Código Civil, la reserva de propiedad es un derecho que tiene el vendedor de un inmueble para retener la propiedad del mismo hasta que se cumpla con el pago total o parcial de su precio. Sin embargo, existe una discusión sobre hasta qué punto esta reserva puede limitar el perfeccionamiento del contrato.

El artículo 1489 del Código Civil establece que "El vendedor puede retener la propiedad del bien vendido hasta que se cumpla con el pago total o parcial del precio, y el comprador adquiere el derecho de usar y gozar del mismo desde la entrega". Esta norma es una clara referencia a la reserva de propiedad, una herramienta utilizada por el vendedor para proteger sus intereses en caso de incumplimiento por parte del comprador.

Sin embargo, el perfeccionamiento del contrato de compraventa es un proceso crucial para la validez y efectividad del mismo, según lo establecido en el artículo 1258 del Código Civil. "El contrato se perfecciona desde el momento en que las partes han llegado a un acuerdo sobre todas las estipulaciones que han de regir su relación". La reserva de propiedad puede limitar este perfeccionamiento si impide al comprador el uso y goce del bien vendido, lo que podría considerarse un obstáculo para el cumplimiento del contrato.

Es por ello que algunos expertos consideran que la reserva de propiedad debe ser limitada al perfeccionamiento del contrato y no al cumplimiento total o parcial del precio. De esta forma, se garantiza un equilibrio entre los intereses del vendedor y del comprador, permitiendo al primero proteger sus derechos sin obstaculizar el perfeccionamiento del contrato.

En conclusión, la reserva de propiedad en los contratos de compraventa de inmuebles es un tema que genera controversia en el ámbito jurídico, y es importante que se entienda adecuadamente para evitar conflictos y garantizar la validez y eficacia de los contratos. Es recomendable que tanto compradores como vendedores consulten con expertos en derecho inmobiliario para asegurarse de cumplir con todas las obligaciones legales y garantizar una transacción segura y eficiente.

Fuentes:
Código Civil Peruano (Artículos. 923, 949, 947, 1352, 1373, 1379, 1529, 1549, 1583 y 1571).
Doctrina Romana sobre el perfeccionamiento del contrato.