LAS CARGAS TÉCNICAS
¿Que es un Carga Técnica
La carga técnica registral es una anotación(*) que se hace en virtud a las observaciones realizadas por el Verificador Responsable en su Informe Técnico de Verificación. El Registrador no puede formular observaciones a los aspectos técnicos de dicho informe pues la declaración del Verificador Responsable (llamado Verificador Común) "es ley" bajo responsabilidad.
Las Cargas Técnicas surgen con la ley 27157 en los procesos de regularización de edificaciones construidas antes del 31 de diciembre del 2016 (antes 21/07/199 y ampliada el 2018 mediante ley 30830 y obedece a la observación que hace el verificador y que el registrador de acuerdo a ley la convierte en carga registral.
(*) La anotación se hace en el rubro D "Cargas y Gravámenes" y la realiza el registrador público al calificar e inscribir un titulo de Regularización de Declaratoria de Edificaciones (antes Fabrica) según la ley 27157.
1. OBSERVACIONES QUE DAN LUGAR A CARGA TECNICA
El Verificador Responsable hará constar en el Informe Técnico de Verificación como observaciones cuando encuentre:
1.1 Discrepancias entre el área real del terreno, sus linderos y/o medidas perimétricasCuando el Verificador Responsable encuentre discrepancias entre el área real del terreno, sus linderos y/o medidas perimétricas, con los que figuran en la partida registral del predio, la registrara como observación en su informe técnico de verificación y el registrador inscribirá la declaratoria de edificación y como carga la discrepancia existente. Siempre que el área real del terreno no sea mayor de la que figura en el Registro.
1.1.1 Cuando el área real de terreno es mayor al área registradaSi bien la carga técnica permite la inscripción de la Declaratoria de Edificación pese a la observación, en caso de discrepancia con el área de terreno donde el área real sea superior al área registrada en la partida registral y no existe superposición de áreas, podrá solicitarse la anotación preventiva de la fábrica, la misma que tendrá una vigencia de un año prorrogable por un año más.
1.2 Transgresiones a los parámetros urbanísticos y/o de edificaciónCuando el Verificador Responsable constate transgresiones a la normativa urbanística o de edificación (densidad neta, coeficiente de edificación, estacionamientos, área libre, etc.). El Certificado de Parámetros Urbanísticos es útil para este efecto.
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1.2.1 Margen de tolerancia densidad neta y de coeficiente de edificación en el informe técnico de verificaciónSi la densidad neta y coeficiente de edificación es mayor al reglamentario, se permitirá una tolerancia de 25% (osea si el exceso es hasta 25%) por lo que el Verificador Responsable no formulará observación en su informe técnico. Excesos mayores al 25% dará lugar a observación y por tanto a la inscripción de una carga técnica.
1.2.2 Margen de tolerancia del área libre en el informe técnico de verificaciónSi el área libre es menor al exigido (reglamentario), se permitirá una tolerancia de 25% (osea si el área esta por debajo del reglamentario en 25%) por lo que el Verificador Responsable no formulara observación en su informe técnico. Áreas menores por debajo del 25% respecto al reglamentario, dará lugar a observación y por tanto a la inscripción de una carga técnica.
1.2.3 ¿Los cambios en la zonificación pueden afectar retroactivamente la declaración regularizada con parámetros anterioresNo. La posterior modificación de los Instrumentos de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo
Urbano no pueden afectar el derecho de propiedad, salvo necesidad publica en cuyo caso se aplica el D.L. 1192. |
1.3 Observaciones por el Verificador Ad Hoc
Cuando el Verificador Ad Hoc constata la existencia de transgresiones a las normas de protección de bienes inmuebles que constituyan parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación, natural y/o de seguridad, entre otras, las hará constar como observaciones en su Informe, precisando su naturaleza y efectos.
2. ¿QUE PASA SI EL INFORME TÉCNICO DE VERIFICACIÓN CONTIENE OBSERVACIONES?
En los casos en que el Informe Técnico de Verificación contenga observaciones, dichas observaciones no impiden la inscripción de la declaratoria de fábrica en vía de regularización; pero podrán ser inscritas por el registrador como una carga del inmueble en la partida registral del predio. PERO el propietario del inmueble inscrito con observaciones, estará obligado a subsanarlas antes de ejecutar cualquier tipo de obra en la edificación, excepto lo siguiente:
2.1 Segunda Regularización Excepcional
Los predios que ya hubieran sido materia de regularización de edificaciones por cualquier modalidad, podrán acogerse a una nueva regularización de aquellas edificaciones construidas o demolidas hasta el 31 de diciembre de 2016, por única vez.
3. TRATAMIENTO DE LAS CARGAS TÉCNICAS EN LA SUNARP
Inscripción de carga técnicaCon la regularización de la declaratoria de fábrica se inscribirán simultáneamente, en el rubro de cargas y gravámenes, las cargas constituidas por transgresiones a los parámetros urbanísticos y edificatorios aplicables al predio y otras cargas reguladas en la normativa vigente, en virtud al mismo instrumento que da mérito a la inscripción de la declaratoria de fábrica.
Sólo se inscribirán como carga las observaciones contenidas en el Informe Técnico de Verificación. No corresponde al Registrador formular observaciones a los aspectos técnicos de dicho informe. Las observaciones contenidas en el Informe de Verificación Ad hoc remitido al Registro de conformidad con el artículo 10 del Reglamento de la Ley Nº 27157, aprobado por Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC, se inscribirán de oficio. (Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de la SUNARP Artículo 80 Resolución SUNARP 097-2013-SUNARP-SN). |
Traslado de carga técnicaAl independizar las distintas unidades inmobiliarias en partidas individuales, se trasladarán las cargas técnicas que afecten a la totalidad de la edificación.
Cuando se acredite que la carga afecta sólo algunas de las unidades que se independizan, ésta se trasladará a la partida independizada que corresponda. En el caso de la regularización de la declaratoria de fábrica de secciones de propiedad exclusiva construidas con posterioridad a la declaratoria de fábrica inscrita, la carga que afecte a la totalidad de la edificación se registrará sólo en la partida correspondiente a la unidad inmobiliaria materia de regularización. (Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de la SUNARP Artículo 81 Resolución SUNARP 097-2013-SUNARP-SN). |
En el tramite de inscripción de la declaratoria de fábrica, cuando se encuentre pendiente la emisión del informe de verificación ad hoc se extenderá, en el rubro de cargas y gravámenes, una anotación en la que se deje constancia de tal circunstancia, la que se cancelará con la presentación de dicho informe al Registro. (Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de la SUNARP Artículo 79 Resolución SUNARP 097-2013-SUNARP-SN)
