LA HIPOTECA LEGAL

Definición de Hipoteca Legal

Como lo dice su nombre es una Hipoteca que se constituye mandato de la Ley (al contrario de una Hipoteca que se constituye de forma expresa y voluntaria o por orden judicial). Este tipo de hipoteca se activa en el ámbito de los registros públicos, notarial, u otros equivalentes según el ordenamiento jurídico de cada país. En el sistema jurídico antiguo a la Hipoteca Legal se le conocía como Hipoteca Tácita o Hipoteca Oculta pero con el desarrollo de la jurisprudencia registral básicamente quedan obsoletos dichos conceptos.
​Nota: En España se le conoce como Hipoteca Legal Tacita.

La Hipoteca Legal en el Perú

La Hipoteca Legal en el Perú, es una carga registral que inscribe de oficio el Registrador SUNARP. Se activa simultáneamente en ciertos casos normados en el reglamento del registro de predios en el contexto de las transferencias de propiedad (o transferencia de dominio).

La Hipoteca Legal se desarrolla en el Código Civil y en el Reglamento del Registro de Predios a cargo de la SUNARP.
Por la naturaleza de la Hipoteca Legal, otras leyes pueden desarrollar la constitución de Hipotecas Legales a favor del estado, aunque al menos a la fecha no conocemos de alguna.

La Hipoteca Legal en el Código Civil Peruano

En Código Civil Peruano vigente a la fecha, hay un capitulo (capitulo quinto) entero para las Hipotecas Legales.
Básicamente el Código protege que las acreencias no queden desprotegidas en las operaciones inmobiliarias y ordena se constituyan de pleno de derecho en los siguientes casos (sin perjuicio de lo que otras leyes puedan desarrollar como se en el párrafo anterior):

• En la enajenación a titulo oneroso (ver mas abajo que no solo se contempla la compra venta) cuando el precio no se haya pagado totalmente, opera la Hipoteca Legal.
• En la enajenación o compra venta a titulo oneroso cuando el precio se haya pagado con el dinero de un tercero (siempre que eso conste en la minuta), opera la Hipoteca Legal.
• En el contrato de construcción/remodelación/reparación  cuando la contraprestación es al crédito en dinero y/o materiales y/o mano de obra (siempre que dicho contrato se inscriba en los RRPP), opera la Hipoteca Legal.
• Cuando en una partición hay la obligación de hacer amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios, opera la Hipoteca Legal.

El Código Civil establece que las Hipotecas Legales se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del registrador en todos los casos antes señalados (salvo renuncia expresa*). En los demás casos, las personas en cuyo favor se reconocen dichas hipotecas, pueden exigir el otorgamiento de los instrumentos necesarios para su inscripción. En ese sentido todos los casos que no sean los mencionados en el párrafo anterior, el derecho del acreedor surge de la inscripción de las hipotecas legales en el registro.
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* La renuncia pueden hacerse antelada y unilateralmente.

​En el Código Civil peruano podemos encontrar  las siguientes similitudes y diferencias entre la Hipoteca Legal y la Hipoteca.

Similitudes entre la Hipoteca Convencional y la Hipoteca Legal en el Código Civil Peruano

Diferencias entre la Hipoteca Convencional y la Hipoteca Legal en el Código Civil Peruano

• Puede cederse su rango respecto a otras hipotecas (legales y convencionales).
• Se extinguen con la extinción de la acreencia. Artículo 1122 CC.
• Es exigible frente a terceros adquirientes usando de la acción real  sin perjuicio de la acción personal contra el deudor.
• ​​Ambas hipotecas no determinan la desposesión del bien.
  
• Ambas otorgan los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.

La hipoteca legal no se constituye por escritura pública, salvo disposición diferente de la ley. La hipoteca convencional necesariamente se constituye por escritura publica.

La Hipoteca Legal en el Reglamento del Registro de Predios SUNARP

En el Perú la hipoteca legal es accionada por mandato legal en la sede registral, es decir que solo opera cuando la transferencia es inscribible en el Registro de Predios (si la transferencia es privada o de un bien no inscrito en SUNARP, la hipoteca legal no aparece ni se puede invocar.

Para saber como opera la Hipoteca Legal entonces nos remitimos al Reglamento del Registro de Predios y a la jurisprudencia registral.

Encontramos varias reglas para la constitución de la Hipoteca Legal en el Perú en los artículos 59, 67 y 70 del Titulo III Transferencias de propiedad del Reglamento del Registro de Predios.

Hipoteca Legal en la inscripción de Compra Venta

 Artículo 59.- Contenido del asiento de inscripción de compraventa
 En el asiento de inscripción de compraventa se consignará la circunstancia de haberse pagado total o parcialmente el precio. En este último caso, se extenderá simultáneamente el asiento de inscripción de la hipoteca legal respectiva,
salvo renuncia expresa, la cual se hará constar en el asiento de inscripción de la compraventa.
 Asimismo, en su caso, se hará constar en el asiento si el precio fue pagado con dinero de terceros; en tal supuesto
se aplica en lo pertinente lo dispuesto en la última parte del párrafo anterior.

Hipoteca Legal en la inscripción de Compra Venta con pago de Títulos Valores (letras, cheque, etc.)

​Artículo 67.- Pago con títulos valores
 En los casos que en los contratos de compraventa o permuta se acuerde que el pago se realice a través de la
entrega de títulos valores, la inscripción se efectuará dejando constancia que el precio ha sido cancelado cuando:
 a) Se haya pactado el efecto cancelatorio.
 b) Se acredite el pago mediante declaración jurada del vendedor con firma certificada por Notario.
 c) Se presente la constancia de pago emitida por la entidad financiera contra la cual se giró el título valor.
 En caso contrario se procederá a inscribir de oficio la hipoteca legal.

Dación en pago de inmueble o Permuta de inmuebles

​Artículo 70.- Transferencia por dación en pago o permuta
 Cuando se inscriba una transferencia por dación en pago o permuta, si el adquirente queda obligado al pago de
alguna diferencia en dinero, deberá extenderse la hipoteca legal respectiva, salvo renuncia expresa, la cual se hará
constar en el asiento. En el caso de dación en pago se consignará la obligación materia de cancelación total o parcial.

También ver:
R. N° 540-2003-SUNARP-SN (Reglamento), Art. 110 (Cancelación del asiento de hipoteca por declaración o autorización del acreedor)
R.N° 097-2013-SUNARP-SN (Reglamento), Art. 118 (Cancelación del asiento de hipoteca por declaración o autorización del acreedor)