LA HIPOTECA LEGAL
1. DEFINICIÓN DE HIPOTECA LEGAL
Como lo dice su nombre es una Hipoteca que se constituye mandato de la Ley (al contrario de una Hipoteca que se constituye de forma expresa y voluntaria o por orden judicial). Este tipo de hipoteca se activa en el ámbito de los registros públicos, notarial, u otros equivalentes según el ordenamiento jurídico de cada país. En el sistema jurídico antiguo a la Hipoteca Legal se le conocía como Hipoteca Tácita o Hipoteca Oculta pero con el desarrollo de la jurisprudencia registral básicamente quedan obsoletos dichos conceptos.
Nota: En España se le conoce como Hipoteca Legal Tacita.
Nota: En España se le conoce como Hipoteca Legal Tacita.
1.1 LA HIPOTECA LEGAL EN EL PERÚ
La Hipoteca Legal en el Perú, es una carga registral que inscribe de oficio el Registrador de la SUNARP. Se activa simultáneamente en ciertos casos normados en el Reglamento del Registro de Predios en el contexto de las transferencias de propiedad (o transferencia de dominio).
La Hipoteca Legal se desarrolla en el Código Civil y en el Reglamento del Registro de Predios a cargo de la SUNARP.
Por la naturaleza de la Hipoteca Legal, otras leyes pueden desarrollar la constitución de Hipotecas Legales a favor del estado, aunque al menos a la fecha no conocemos de alguna.
La Hipoteca Legal se desarrolla en el Código Civil y en el Reglamento del Registro de Predios a cargo de la SUNARP.
Por la naturaleza de la Hipoteca Legal, otras leyes pueden desarrollar la constitución de Hipotecas Legales a favor del estado, aunque al menos a la fecha no conocemos de alguna.
2. LA HIPOTECA LEGAL EN EL CÓDIGO CIVIL PERUANO
En el Código Civil Peruano vigente a la fecha, hay un capitulo entero para las Hipotecas Legales. Se trata del capitulo quinto.
Básicamente el Código protege que las acreencias no queden desprotegidas en las operaciones inmobiliarias y ordena se constituyan de pleno de derecho.
A continuación los casos que según el CC se establece hipoteca legal, pero estos casos podrían no ser los únicos ya que el mismo código hace la salvedad de que otras leyes puedan agregar mas casos:
El Código Civil establece que las Hipotecas Legales se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del registrador en todos los casos antes señalados salvo renuncia expresa, que podrá hacerse de forma antelada y unilateralmente. Ojo que si luego de inscrita se quiere renunciar, se trata como cualquier levantamiento de hipoteca
En todos los demás casos, las personas en cuyo favor se reconocen dichas hipotecas, pueden exigir el otorgamiento de los instrumentos necesarios para su inscripción. En ese sentido todos los casos que no sean los mencionados en el párrafo anterior, el derecho del acreedor surge de la inscripción de las hipotecas legales en el registro.
En el Código Civil peruano podemos encontrar las siguientes similitudes y diferencias entre la Hipoteca Legal y la Hipoteca.
Básicamente el Código protege que las acreencias no queden desprotegidas en las operaciones inmobiliarias y ordena se constituyan de pleno de derecho.
A continuación los casos que según el CC se establece hipoteca legal, pero estos casos podrían no ser los únicos ya que el mismo código hace la salvedad de que otras leyes puedan agregar mas casos:
- En la enajenación a titulo oneroso cuando el precio no se haya pagado totalmente, hay la Hipoteca Legal. Nota: ver mas abajo que no solo se contempla la compra venta.
- Hay Hipoteca Legal, en la enajenación o compra venta a titulo oneroso cuando el precio se haya pagado con el dinero de un tercero -siempre que eso conste en la minuta-.
- También hay Hipoteca Legal, en el contrato de construcción/remodelación/reparación cuando la contraprestación es al crédito en dinero y/o materiales y/o mano de obra -siempre que dicho contrato se inscriba en los RRPP-.
- Cuando en una partición hay la obligación de hacer amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios, opera la Hipoteca Legal.
El Código Civil establece que las Hipotecas Legales se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del registrador en todos los casos antes señalados salvo renuncia expresa, que podrá hacerse de forma antelada y unilateralmente. Ojo que si luego de inscrita se quiere renunciar, se trata como cualquier levantamiento de hipoteca
En todos los demás casos, las personas en cuyo favor se reconocen dichas hipotecas, pueden exigir el otorgamiento de los instrumentos necesarios para su inscripción. En ese sentido todos los casos que no sean los mencionados en el párrafo anterior, el derecho del acreedor surge de la inscripción de las hipotecas legales en el registro.
En el Código Civil peruano podemos encontrar las siguientes similitudes y diferencias entre la Hipoteca Legal y la Hipoteca.
2.1 SIMILITUDES ENTRE LA HIPOTECA CONVENCIONAL Y LA HIPOTECA LEGAL EN EL CÓDIGO CIVIL PERUANO |
2.2 DIFERENCIAS ENTRE LA HIPOTECA CONVENCIONAL Y LA HIPOTECA LEGAL EN EL CÓDIGO CIVIL PERUANO |
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La hipoteca legal no se constituye por escritura pública, salvo disposición diferente de la ley.
La hipoteca convencional necesariamente se constituye por escritura publica. |
3. LA HIPOTECA LEGAL EN EL REGLAMENTO DEL REGISTRO DE PREDIOS SUNARP
En el Perú la hipoteca legal es accionada por mandato legal en la sede registral, es decir que solo opera cuando la transferencia es inscribible en el Registro de Predios (si la transferencia es privada o de un bien no inscrito en SUNARP, la hipoteca legal no aparece ni se puede invocar.
Para saber como opera la Hipoteca Legal entonces nos remitimos al Reglamento del Registro de Predios y a la jurisprudencia registral.
Encontramos varias reglas para la constitución de la Hipoteca Legal en el Perú en los artículos 59, 67 y 70 del Titulo III Transferencias de propiedad del Reglamento del Registro de Predios.
Para saber como opera la Hipoteca Legal entonces nos remitimos al Reglamento del Registro de Predios y a la jurisprudencia registral.
Encontramos varias reglas para la constitución de la Hipoteca Legal en el Perú en los artículos 59, 67 y 70 del Titulo III Transferencias de propiedad del Reglamento del Registro de Predios.
3.1 HIPOTECA LEGAL EN LA INSCRIPCIÓN DE COMPRA VENTAArtículo 59.- Contenido del asiento de inscripción de compraventa
En el asiento de inscripción de compraventa se consignará la circunstancia de haberse pagado total o parcialmente el precio. En este último caso, se extenderá simultáneamente el asiento de inscripción de la hipoteca legal respectiva, salvo renuncia expresa, la cual se hará constar en el asiento de inscripción de la compraventa. Asimismo, en su caso, se hará constar en el asiento si el precio fue pagado con dinero de terceros; en tal supuesto se aplica en lo pertinente lo dispuesto en la última parte del párrafo anterior. |
3. 1.1 HIPOTECA LEGAL EN LA INSCRIPCIÓN DE COMPRA VENTA CON PAGO DE TÍTULOS VALORES (LETRAS, CHEQUE, ETC.)Artículo 67.- Pago con títulos valores
En los casos que en los contratos de compraventa o permuta se acuerde que el pago se realice a través de la entrega de títulos valores, la inscripción se efectuará dejando constancia que el precio ha sido cancelado cuando: a) Se haya pactado el efecto cancelatorio. b) Se acredite el pago mediante declaración jurada del vendedor con firma certificada por Notario. c) Se presente la constancia de pago emitida por la entidad financiera contra la cual se giró el título valor. En caso contrario se procederá a inscribir de oficio la hipoteca legal. También ver:
R. N° 540-2003-SUNARP-SN (Reglamento), Art. 110 (Cancelación del asiento de hipoteca por declaración o autorización del acreedor). R.N° 097-2013-SUNARP-SN (Reglamento), Art. 118 (Cancelación del asiento de hipoteca por declaración o autorización del acreedor). |
3.2 DACIÓN EN PAGO DE INMUEBLE O PERMUTA DE INMUEBLES
Artículo 70.- Transferencia por dación en pago o permuta
Cuando se inscriba una transferencia por dación en pago o permuta, si el adquirente queda obligado al pago de alguna diferencia en dinero, deberá extenderse la hipoteca legal respectiva, salvo renuncia expresa, la cual se hará constar en el asiento. En el caso de dación en pago se consignará la obligación materia de cancelación total o parcial.
Cuando se inscriba una transferencia por dación en pago o permuta, si el adquirente queda obligado al pago de alguna diferencia en dinero, deberá extenderse la hipoteca legal respectiva, salvo renuncia expresa, la cual se hará constar en el asiento. En el caso de dación en pago se consignará la obligación materia de cancelación total o parcial.
