Cuando el Propietario quiere vender pero su propiedad esta alquilada

¿Se puede vender la casa alquilada sin molestar al INQUILINO?

Cuando el propietario quiere vender su inmueble pero este esta alquilado se genera un problema que bien podría resolverse sin mas molestias para el inquilino y el arrendador.

Vender y Alquilar

Alquiler no impide Venta

Venderan Casa que Alquilo

Evitar Vendan Casa que Alquilo

En nuestra actividad de Corretaje nos suele pasar que el Cliente/Propietario no esta seguro si vender o alquilar y dice, "lo que salga primero". Por eso trabajamos mucho el tema de ayudarle a definir su necesidades antes de salir con alguna opción. Esto es importante porque como ya verán siempre hay situaciones complicadas, sobre todo si no se cuenta con nuestra asesoría.

Caso 1: Propietario tiene oferta de compra, y otra oferta de alquiler.

Parece obvio que tiene que decidir por una de dos tipos de oferta. El tema es si puede aprovechar esta situación de una manera distinta o alternativa.
Es decir, ¿podría tomar al Inquilino y a la vez al Comprador?
​Rpta: Claro que puede. No hay impedimento legal. Solo necesita que el comprador acepte - el Inquilino no es necesario pues no se vera afectado y no es ilegal.
Claro que acá hay una negociación económica porque obviamente el comprador dirá, ¿bueno y mientras espero yo que gano?
Posible negociación: La transferencias o ventas suelen demorar, mas aun si media un préstamo para el pago. Así que el actual propietario cobra para si el alquiler hasta la cancelación del precio de compra-venta, y el nuevo propietario cobra a partir de allí. Obviamente hay que poner topes y otras cuestiones legales y para eso se trabaja con un buen abogado especialista en la redacción de los contratos.

Caso 2: El propietario alquilo su propiedad y después quiere venderla.

Nos toco que Doña Begoña que nos dijo vendan o alquilen, lo que salga primero, finalmente alquilo su hermosa casa, todo bien. Pero luego lo cobra no le alcanza y tiene angustia por vender y olvidarse de estar alquilando y recibir pequeños montos.
Ahora nos llama y quiere le vendamos. Pero un momento, antes de empezar, primero una asesoría con nuestro abogado. Ya sabíamos que si puede vender pero acá no hubo espacio para acordar nada previamente, así que tenemos una de dos, o el comprador acepta seguir con el contrato de alquiler o una vez sea propietario va a resolver el contrato de alquiler.
¿Se puede hacer eso así de fácil?
Rpta: SI SE PUEDE pero no es así de fácil, perdón, no es que sea difícil, sino que hay que seguir las normas al respecto.
Finalmente ningún comprador quiso comprar un inmueble alquilado y Doña Begoña tuvo que esperar; aunque sus hijas insistieron mucho en que proponga al inquilino indemnizarlo si dejaba la casa. Pero si este caso le pareció interesante, el siguiente lo es mas.

Caso 3: El inquilino se entera de que el inmueble que ocupa se ha vendido.

Hay que decir que ademas de que la ley permite al propietario enajenar su inmueble aunque este este alquilado, no hay obligación de que el arrendador tenga que informar de esto a su arrendatario, aunque no habría porque no hacerlo, temor no debe haber como ya dijimos arriba.
Nos toco que una joven pareja acudió a nosotros para contarnos su terrible problema, pues resulta que el día anterior les había llegado una carta notarial de la propietaria/arrendadora donde le avisa que ha vendido el inmueble y que les ofrece darle tres meses mas para planifiquen su mudanza (recién iban por los 5 meses de 12).
Luego de explicarles lo que ahora Ud., estimado lector, sabe, recurrimos a la experiencia del caso anterior para informarle que el futuro propietario podrá decidir si sigue con el alquiler o no, ese es un tema a futuro porque esta persona aun no es propietaria. Por ahora y mientras la arrendadora sea la actual propietaria, se respeta el contrato de alquiler sin mas ni mas, de puro derecho como dicen los abogados -; les dijimos ademas que el aviso solo tiene efecto informativo y no es necesario responder.
Ahora bien, en caso de que el nuevo propietario no quiera seguir con el alquiler (hablando a futuro), deberá avisarles mediante carta notarial y otorgarles 30 días mínimo. Ademas, si el nuevo propietario no hiciere aviso de esta decisión, ellos no estaban obligados a pagarle el alquiler a él; y mas aun el contrato se podía dar por aceptado tácitamente por él.
​Felizmente todo salio bien, tuvimos varias conversaciones con el nuevo propietario (quien resulto ser un familiar del antiguo propietario) y su abogado y entendió que había dinero en la mesa y continuo con gusto, era soltero y vivían aun con sus padres.

Caso 4: Puede el inquilino protegerse de que le propietario venda el inmueble.

Inscribiendo su contrato de alquiler en los Registros Públicos; y fue lo que recomendamos a nuestra joven pareja del caso anterior. Previa consulta con nuestro asesor legal, quien ademas redacto una clausula muy bien hecha y pensada no solo para que se agregue al contrato de alquiler sino para que le sea mas “agradable” al arrendador y acepte colocarla. Esto de “agradable” es porque de plano no hay costumbre o cultura legal, y el solo hecho de decirle a un propietario/arrendador, que es para que se respete el contrato de alquiler - en favor del inquilino - en caso decida vender, es como ponerle sobre aviso y entonces se empieza a pensar en “¿que gano?”, “¿que pierdo?”, “¿que pasa si?” y el tema se complica. Nuestros clientes pensaron entonces “mucha complicación...”.
PERO NO!, no es complicación, es sano y fructífero utilizar las herramientas que dan las Leyes - ¿se han dado para algo no? -.
Ademas cuando ambas partes recurren a la asesoría legal - eso si, de buenos abogados - y se plantean las necesidades puntuales de las partes y los riesgos son aceptados como eso, como riesgos y no como acusaciones o calificaciones morales, LAS COSAS SIEMPRE SALEN BIEN, SE LOS PODEMOS ASEGURAR.
Por eso nuestros clientes nos buscan y pagan por nuestros servicios siempre que lo necesitan - a veces hasta solo para darle una asesoría a algún conocido, amigo o familiar, incluso hasta para el gerente de su centro de labores -. Nos buscan no porque seamos los SABELOTODOS, sino porque TRABAJAMOS CON UNA RED DE CONTACTOS Y DE PROFESIONALES ESPECIALISTAS en Derecho, Tributos, Regularización inmobiliaria, Procedimientos administrativos, Construcción, Arquitectos Urbanistas, Ingenieros, Decoradores, Contadores, etc. etc. Bueno vayamos al ultimo y no por eso menos interesante caso.

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