Cuando el Propietario quiere vender pero su propiedad esta alquilada

¿Se puede vender la casa alquilada sin molestar al INQUILINO?

Cuando el propietario quiere vender su inmueble pero este esta alquilado se genera un problema que bien podría resolverse sin mas molestias para el inquilino y el arrendador.

En nuestra actividad de Corretaje nos suele pasar que el Cliente/Propietario no esta seguro si vender o alquilar y dice, "lo que salga primero". Por eso trabajamos mucho el tema de ayudarle a definir su necesidades antes de salir con alguna opción. Esto es importante porque como ya verán siempre hay situaciones complicadas.

DEJA AL FINAL TUS CONSULTAS Y/O COMENTARIOS

Caso 1: Propietario tiene oferta de compra, y otra oferta de alquiler.

Decidir cual de las dos propuestas no es el tema en este articulo. El tema es si puede aprovechar esta situación de una manera distinta o alternativa.
Es decir, ¿podría tomar al Inquilino y a la vez al Comprador?
​Rpta: Claro que puede. No hay impedimento legal. Solo necesita que el comprador acepte - el Inquilino no es necesario pues no se vera afectado y no es ilegal.
Claro que acá hay una negociación económica porque obviamente el comprador dirá, ¿bueno y mientras espero yo que gano?
Posible negociación: La transferencias o ventas suelen demorar, mas aun si media un préstamo para el pago. Así que el actual propietario cobra para si el alquiler hasta la cancelación del precio de compra-venta, y el nuevo propietario cobra a partir de allí. Obviamente hay que poner topes y otras cuestiones legales y para eso se trabaja con un buen abogado especialista en la redacción de los contratos.

Caso 2: El propietario alquilo su propiedad y después quiere venderla.

Doña Begoña que nos dijo "vendan o alquilen, lo que salga primero", y finalmente alquilo su hermosa casa así que todo bien, al inicio. Pero luego de casi 11 meses, lo que cobra como alquiler no le alcanza, y vuelve la angustia, y con ella la necesidad por vender.
Ahora nos llama y otra vez a vender.
Pero un momento.
Antes de empezar, primero una asesoría con nuestro abogado. Ya sabemos que si puede vender un inmueble alquilado pero acá no hubo acuerdo al respecto con el inquilino previamente, así que tenemos una de dos, o el comprador acepta seguir con el contrato de alquiler o una vez sea propietario va a resolver el contrato de alquiler.
¿Se puede hacer eso así de fácil?
Rpta.: SI SE PUEDE pero no es así de fácil, perdón, no es que sea difícil, sino que hay que seguir las normas al respecto.

El siguiente caso es mas interesante.

Caso 3: El inquilino se entera de que el inmueble que ocupa se ha vendido.

La ley peruana permite al propietario enajenar su inmueble aunque este este alquilado, y no hay obligación de que el arrendador tenga que informar de esto a su arrendatario.
¿Pero porque no hacerlo? temor no debe haber como ya dijimos arriba. Bueno, en este caso, nos toco que una joven pareja acudió a nosotros para contarnos su terrible problema, pues resulta que el día anterior les había llegado una carta notarial de la propietaria/arrendadora donde les avisaba que estaba justo vendido el inmueble y que les ofrece darle tres meses mas para planifiquen su mudanza (recién iban por los 5 meses de 12).
Recurrimos al conocimiento y experiencia de nuestro abogado y aquí las conclusiones:
El futuro propietario podrá decidir si sigue o no con el alquiler, pero ese es un tema a futuro porque esta persona aun no es propietaria.
Por ahora y mientras la arrendadora sea la actual propietaria, se respeta el contrato de alquiler sin mas ni mas, de puro derecho como dicen los abogados; les dijimos ademas que el aviso solo tiene efecto informativo y no es necesario responder.
Ahora bien, en caso de que el nuevo propietario no quiera seguir con el alquiler (hablando a futuro), deberá avisarles mediante carta notarial y otorgarles 30 días mínimo.
Ademas, mientras no reciban una comunicación de que el nuevo propietario es el nuevo arrendador y de que quiere resolver el contrato, ellos no estaban obligados a pagarle el alquiler a él; ea mas aun el contrato se podría dar por aceptado tácitamente por él.
​Felizmente todo salio bien, tuvimos varias conversaciones con el nuevo propietario (quien resulto ser un familiar del antiguo propietario) y su abogado y entendió que había dinero en la mesa y continuo con gusto, era soltero y vivían aun con sus padres.

Caso 4: Puede el inquilino protegerse de que le propietario venda el inmueble.

Inscribiendo su contrato de alquiler en los Registros Públicos; y fue lo que recomendamos a nuestra joven pareja del caso anterior. Previa consulta con nuestro asesor legal, quien ademas redacto una clausula muy bien hecha y pensada no solo para que se agregue al contrato de alquiler sino para que le sea mas “agradable” al arrendador y acepte colocarla.
Esto de “agradable” es porque de plano no hay costumbre o cultura legal, y el solo hecho de decirle a un propietario/arrendador, que es para que se respete el contrato de alquiler - en favor del inquilino - en caso decida vender, es como ponerle sobre aviso y entonces se empieza a pensar en “¿que gano?”, “¿que pierdo?”, “¿que pasa si?” y el tema se complica.
Nuestros clientes pensaron entonces “mucha complicación...”.
PERO NO!, no es complicación, es sano y fructífero utilizar las herramientas que dan las Leyes. Para eso existen.
Ademas cuando ambas partes recurren a la asesoría legal - eso si, de buenos abogados - y se plantean las necesidades puntuales de las partes y los riesgos son aceptados como eso, como riesgos y no como acusaciones o calificaciones morales, LAS COSAS SIEMPRE SALEN MEJOR QUE SI NO, SE LOS PODEMOS ASEGURAR.
Por eso nuestros clientes nos buscan y pagan por nuestros servicios siempre que lo necesitan - a veces hasta solo para darle una asesoría a algún conocido, amigo o familiar, incluso hasta para el gerente de su centro de labores -. Nos buscan no porque seamos los SABELOTODOS, sino porque TRABAJAMOS CON UNA RED DE CONTACTOS Y DE PROFESIONALES ESPECIALISTAS en Derecho, Tributos, Regularización inmobiliaria, Procedimientos administrativos, Construcción, Arquitectos Urbanistas, Ingenieros, Decoradores, Contadores, etc. etc. Bueno vayamos al ultimo y no por eso menos interesante caso.

Te puede interesar: Caso adicional sacada de Facebook: ¿Puede el propietario recibir clientes en la casa del inquilino?