COMO INSCRIBIR UNA INDEPENDIZACIÓN DE TERRENO RUSTICO

Algunas definiciones relacionado con la independización de un terreno rustico

Primero vamos a ponerle una definición apropiada al tema pues con tantos años en el sector inmobiliario lo menos que queremos es que nuestros usuarios reciban nuestros servicios sin aprender algo nuevo. Al hablar de un terreno se puede asumir que no se pueden construir sobre ellos o que es otro tipo de inmueble, entonces lo mejor es usar la definición general que hacen diversas normas y esa es PREDIO RUSTICO. Luego tenemos a la palabra “independización” que si bien es apropiada, también lo es “parcelación” mas aun en el ámbito rural, pero en cualquier caso ambas palabras tienen el mismo significado. Siendo así el titulo podría quedar como Independización de Predios Rústicos o como Parcelación de Predios Rústicos; y como ya veremos este procedimiento tiene sus modalidades especificas.

¿Se puede independizar un predio Rustico?

¿Donde esta ubicado el predio rustico? Tenemos que determinar si el predio rustico esta en un área rural (predio rural) o dentro del expansión urbana. En todos los casos si se puede independizar pero el tramite sera distinto. En los tres casos, las subdivisiones son inscribibles en el registro de predios, pero en el primer caso el tramite para inicialmente por el Ministerio de Agricultura y en los dos últimos casos por la municipalidad competente. Entonces dividamos en dos partes el presente tema:
  1. Independización de Predios Rurales (rústicos en zonal rural).
  2. Independización de Predios Rústicos sin cambio de uso (rústicos en zona de expansión urbana).
  3. Y un caso especial pero muy típico en la ciudad.

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1. INDEPENDIZACIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS EN ZONA RURAL

La independización de predios rústicos en zona rural varia según los siguientes casos:
1.1) Independización de predio rural.
1.2) Independización de parcelas individuales en territorio de Comunidades Campesinas de Costa e inscripción de la propiedad individual.
1.3) Parcelación de predios de propiedad de Empresas Asociativas.

1.1 Independización de Predio Rural

La independización de predios rurales se inicia con el documento privado de independización otorgado por el propietario del predio con firma certificada por notario. En este documento privado ademas de las generales de ley, se indicará con precisión el área, linderos y medidas perimétricas de cada una de los lotes o parcelas a independizar y el remanente si lo hubiera.
Formara parte de este documento el plano de independización y memoria descriptiva (elaborados y/o visados por verificador inscrito en el indice de verificadores ) y el certificado de información catastral otorgada por el Ministerio de Agricultura.
Sin embargo y como no todas las zonas están catastral se dan 3 casos:​
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Caso a) Independización de predio rural en zona catastrada

Cuando el predio se encuentra en Zona Catastrada, se solicita certificado catastral del área a independizar y de la remanente. Los planos respectivos deben estar firmados por verificador inscrito en el indice de verificadores y visados por el órgano competente del Ministerio de Agricultura, salvo que dicha información se encuentre contenida en los certificados.

Caso b) Independización de predio rural en zona no catastrada pero cuenta con plano catastral

Si el predio se encuentra en Zona No Catastrada pero cuenta con plano catastral. se presentara plano catastral del área a independizar y remanente, con sus respectivos códigos catastrales, así como plano de independización firmado por verificador inscrito en el indice de verificadores y visado por el órgano competente del Ministerio de Agricultura, salvo que dicha información se encuentre en el plano catastral.

Caso c) Independización de predio rural en zona no catastrada y no cuenta con plano catastral

Cuando el predio se encuentre en Zona No Catastrada y no cuenta con plano catastral, se presentara certificado negativo de zona catastrada, así como plano de independización firmado por verificador inscrito en el indice de  verificadores indicando el área, linderos y medidas perimétricas tanto del área que se independiza como del remanente, visado por el órgano competente del Ministerio de Agricultura.

1.1.1 Requisitos para solicitar la inscripción de la independización de un predio rural antes la SUNARP

  • Formato de solicitud de inscripción debidamente llenado y suscrito.
  • Copia del documento de identidad del presentante, con la constancia de haber sufragado en las últimas elecciones o haber solicitado la dispensa respectiva.
  • Formulario Registral otorgado por el propietario y verificador.
  • Planos o certificados según sea el caso.
  • Otros, según calificación registral y disposiciones vigentes.
  • Pago de derechos calificación (en caso de calificación positiva se liquida un mayor derecho por inscripción).
Costo:
1.55% de UIT por derecho de calificación y 0.39% de UIT por derecho de inscripción, por cada partida que se independice.
Plazo para calificación:
35 días salvo prórroga o suspensión.

2. INDEPENDIZACION DE PREDIO RUSTICO SIN CAMBIO DE USO

Debe considerarse para este tramite que la independización de terrenos rústicos o parcelaciones que se ejecuten en área urbanas o de expansión urbana, deberán tener parcelas superiores a una (1) hectárea (10,000m2.), conforme lo establecido por el articulo 5 de la norma GH.010 del Reglamento Nacional de Edificaciones concordante con el numeral 7 del articulo 3 del TUO de la Lay 29090. De ser menor a dicha área se deberá tramitar siguiendo el tramite de habilitación urbana y por tanto el cambio de uso.
En la partida independizada se dejará constancia de la falta de inscripción del Planeamiento Integral aprobado, salvo que se haya solicitado simultáneamente su inscripción, acompañando la resolución de aprobación correspondiente.​

2.1 Requisitos para inscribir la independización de predios rustico sin cambio de uso

  • Formato de solicitud de inscripción debidamente llenado y suscrito.
  • Copia de documento de identidad del presentante, con la constancia de haber sufragado en las últimas elecciones o haber solicitado la dispensa respectiva.
  • Resolución Municipal de independización y planos que forman parte de la misma, en los que se indiquen los datos técnicos tanto de la porción independizada como del área remanente.
  • Anteproyecto o proyecto de diseño urbano que hubiere sido aprobado.
  • Otros, según calificación registral y disposiciones vigentes.
  • Pago de derechos calificación (en caso de calificación positiva se liquida un mayor derecho por inscripción).
Costo:
1.55% de UIT por derecho de calificación y 0.39% de UIT por derecho de inscripción, por cada partida que se independice.
Plazo:
35 días salvo prórroga o suspensión.

3. Independización de Islas Rusticas que constituyen un lote único

Los predios rústicos que se encuentran en una zona urbana consolidada y no son mayores a cinco (5) hectáreas (50,000 m2.). Se les conoce como Islas Rusticas o Rustico Habilitado.
Dependiendo del tamaño es probable que el municipio solo permita la independización y la Habilitación Urbana (proyecto de Habilitación Urbana) simultanea.
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