IMPORTANTE:
* El calculo debe tomarse como referencial. Para un calculo oficial consultar con un profesional Contador *
** No usar cifras con decimales, se debe redondear siempre al entero superior **
*** Cualquier inconveniente le pedimos nos informe a info@realthor.net ***
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IMPUESTO A LA RENTA EN LA VENTA DE INMUEBLE REALIZADA POR UNA PERSONA NATURAL
Toda transferencia de bienes inmuebles realizada por una persona natural genera un ingreso y una ganancia. Esta ganancia es considerada una Renta de Segunda Categoría, la cual está afecta al pago del impuesto a la renta.
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El monto a pagar (tasa del impuesto), corresponde al 5% de la GANANCIA obtenida.
La "GANANCIA" en el calculo del impuesto a la renta de segunda categoria es: (COSTO COMPUTABLE - VALOR DE VENTA). En la legislación sobre el impuesto a la renta de segunda categoria, el "COSTO COMPUTABLE" equivale al valor de adquisición y/o construcción reajustado con el indice de corrección monetaria(1). (1) El índice de corrección monetaria (ICM) es publicado mensualmente por el Ministerio de Economía y Finanzas.
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NOTA: ¿EL PRECIO DE COMPRA DEL ANTERIOR PROPIETARIO SE PUEDE CONSIDERAR COMO VALOR DE ADQUISICIÓN?
No. El precio pagado por el anterior propietario no puede considerarse como Valor de Adquisición.
Esta confusión ocurre sobre todo en el caso de donaciones o adelanto de herencias donde se cree que se puede usar el valor de adquisición del donante para no considerar como Costo Computable Cero (0). Ejemplo: Juan dono a Pedro y el Costo Computable es el precio de compra por el que Juan adquirió el bien y esto se traslada a Pedro.
Lo que si se puede considerar como Costo Computable es el costo de construcción, ejemplo: Luis recibió en donación un terreno (o incluso terreno mas edificación) y luego construyo un edificio, si puede demostrar el costo de construcción del edificio entonces puede considerar ese costo en el Costo Computable.
OJO, PARA ACREDITAR ESOS GASTOS SE DEBEN HABER BANCARIZADO si fueren mayores a los US$1,000 o S/ 3,500.
Esta confusión ocurre sobre todo en el caso de donaciones o adelanto de herencias donde se cree que se puede usar el valor de adquisición del donante para no considerar como Costo Computable Cero (0). Ejemplo: Juan dono a Pedro y el Costo Computable es el precio de compra por el que Juan adquirió el bien y esto se traslada a Pedro.
Lo que si se puede considerar como Costo Computable es el costo de construcción, ejemplo: Luis recibió en donación un terreno (o incluso terreno mas edificación) y luego construyo un edificio, si puede demostrar el costo de construcción del edificio entonces puede considerar ese costo en el Costo Computable.
OJO, PARA ACREDITAR ESOS GASTOS SE DEBEN HABER BANCARIZADO si fueren mayores a los US$1,000 o S/ 3,500.
¿SE PAGA IMPUESTO A LA RENTA 2DA CATEGORÍA EN LAS VENTAS A TITULO GRATUITO O ADQUIRIDAS POR DONACIÓN O HRENCIA?
Si el inmueble transferido se adquirió a titulo gratuito, para determinar el "Costo Computable", se debe considerar lo siguiente:
- Para inmuebles adquiridos antes del 1 de agosto 2012:
El "Costo Computable" será el valor de autoavalúo reajustado con el índice de corrección monetaria. - Para inmuebles adquiridos a partir del 1 de agosto 2012:
El "Costo Computable" será igual a cero si se considera solo valor de adquisición. Se podrá considerar como "Costo Computable" un valor de construcción, si se puede acreditar de manera fehaciente su valor (reajustar con el índice de corrección monetaria).
¿COMO PAGAR EL IMPUESTO A LA RENTA POR LA VENTA DE INMUEBLES PERSONA NATURAL
El pago del impuesto a la renta por la venta de inmuebles (2da. categoria) se realiza directamente en una agencia bancaria del Banco de la Nación o de un banco autorizado.
Para ello deberás utilizar la Guía de pagos varios (Formulario N° 1662) e indicar como código tributo o código de pago el 3021.
Si decides realizar el pago por Internet deberás utilizar la Boleta de pago de tributos (Formulario Virtual N° 1662), asimismo deberás indicar como codigo de pago el 3021.
Nota: Verificar que el comprobante o formulario de pago que acredite el pago del Impuesto corresponda al número del Registro Único de Contribuyentes del vendedor.
Para ello deberás utilizar la Guía de pagos varios (Formulario N° 1662) e indicar como código tributo o código de pago el 3021.
Si decides realizar el pago por Internet deberás utilizar la Boleta de pago de tributos (Formulario Virtual N° 1662), asimismo deberás indicar como codigo de pago el 3021.
Nota: Verificar que el comprobante o formulario de pago que acredite el pago del Impuesto corresponda al número del Registro Único de Contribuyentes del vendedor.
¿COMO DECLARAR EL IMPUESTO A LA RENTA POR LA VENTA DE INMUEBLES PERSONA NATURAL
La declaración del impuesto a la renta por la venta de inmuebles 2da. categoria debes hacerlo por Internet con el Formulario Virtual N° 1665 y puedes optar por también hacer el pago en ese momento.
Ten en cuenta que, el plazo final para cumplir con la declaración y el pago del impuesto, esta determinado por el cronograma de vencimientos mensuales que publica SUNAT, según el último dígito de tu número de RUC.
Si optas por realizar el pago junto con la declaración, puedes efectuarlo por Internet, desde www.sunat.gob.pe con cualquiera de los siguientes medios:
Ten en cuenta que, el plazo final para cumplir con la declaración y el pago del impuesto, esta determinado por el cronograma de vencimientos mensuales que publica SUNAT, según el último dígito de tu número de RUC.
Si optas por realizar el pago junto con la declaración, puedes efectuarlo por Internet, desde www.sunat.gob.pe con cualquiera de los siguientes medios:
- Con cargo a cuenta bancaria, a través de los bancos BCP, Interbank, Scotiabank, y otros más, previa afiliación de tu cuenta al pago virtual de tributos.
- Con tarjeta de crédito o débito, VISA, MASTERCARD o AMERICAN EXPRESS (AMEX). Para VISA o MASTERCARD, tu tarjeta debe estar afiliada a Verified by Visa o Secure Code, respectivamente.
TIPO DE CAMBIO EN EL IMPUESTO A LA RENTA POR LA VENTA DE INMUEBLES EN MONEDA EXTRANJERA PERSONA NATURALEn caso pactes la venta en dólares norteamericanos u otra moneda extranjera, deberás utilizar el tipo de cambio compra, vigente y publicado por la SBS, a la fecha de la percepción del ingreso.
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¿SE NECESITA HACER EL PAGO DEL IMPUESTO A LA RENTA POR LA VENTA DE INMUEBLES PARA ELEVAR A ESCRITURA PUBLICA?Para elevar la minuta a escritura pública, EL VENDEDOR deberá presentarse al notario público la constancia del pago del impuesto a la renta 2da. categoria. Cuando no se pague impuesto, presentar una comunicación con carácter de declaración jurada de no encontrarse obligado a efectuar el pago del impuesto a la renta 2da. categoria (DESCARGAR AQUÍ).
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¿CUANDO NO SE PAGA NI DECLARA EL IMPUESTO A LA RENTA POR LA VENTA DE INMUEBLES PERSONA NATURAL
No se requiere declarar ni pagar el impuesto, cuando:
- El inmueble materia de la venta haya sido adquirido antes del 1 de enero del 2004 (no requiere la declaración jurada mencionada anteriormente), debiendo acreditarse con:
- Documento de Fecha Cierta.
- Documento donde conste la sucesión intestada o
- Constancia de inscripción en los Registros Públicos del testamento o formulario registral respectivo. - El vendedor sea propietario de un único inmueble por un mínimo de dos (02) años, ya que el mismo será considerado como Casa Habitación, debiendo acreditarlo con el título de propiedad.
- El costo de adquisición del inmueble sea igual o mayor al precio de venta.
- La ganancia obtenida constituye renta empresarial (Tercera Categoría) en cuyo caso se sigue las formas de esa categoria.