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  • IR 2da. Categoria Enajenación Inmuebles

EL IMPUESTO A LA RENTA POR LA VENTA DE INMUEBLES | SEGUNDA CATEGORÍA

Toda enajenación de bienes inmuebles realizada por una persona natural genera una ganancia de capital esta afecta al pago del impuesto a la renta, y es considerada por la ley como una renta de segunda categoría, para efectos prácticos se denominara: "IR 2CAT INMUEBLES" o "IR 2CAT".

​A continuación encontrarás definiciones, casos, cálculo, pago, declaración y más. Incluye infografías y descargables.
anchor: Indice
INDICE DE CONTENIDO
1. FÓRMULA DE CÁLCULO DEL IR 2CAT INMUEBLES

2. VENTA DE INMUEBLES ADQUIRIDOS A TÍTULO GRATUITO
      2.1. INMUEBLES ADQUIRIDOS ANTES DEL 01 AGOSTO 2012
      2.2. INMUEBLES ADQUIRIDOS A PARTIR DEL 01 AGOSTO 2012


3. COMO PAGAR CORRECTAMENTE EL IR 2CAT
      3.1. EN BANCOS AUTORIZADOS.
      3.2. PAGO ONLINE CON CLAVE SOL.
      3.3. TIPO DE CAMBIO USADO PARA EL PAGO EN DÓLARES.
      3.4. ¿SE NECESITA PAGAR IR 2CAT PARA LA ESCRITURA PÚBLICA?


4. COMO SE DECLARA EL PAGO DEL IR 2CAT (NO OLVIDAR)
​
5. CUANDO NO SE PAGA IR 2 CAT

6. DEFINICIONES IMPORTANTES QUE DEBES CONOCER​
       6.1 DEFINICIÓN DE ENAJENACIÓN
       6.2 DEFINICIÓN DE GANANCIA DE CAPITAL
       6.3 TRANSFERENCIAS A TÍTULO GRATUITO
       6.4 DEFINICIÓN DE CASA HABITACIÓN
       6.5 HABITUALIDAD
anchor: Formula

1. FÓRMULA DE CÁLCULO DEL IR 2CAT POR LA ENAJENACIÓN DE UN INMUEBLE

El monto a pagar (tasa del impuesto), corresponde al 5% de la GANANCIA obtenida.
GANANCIA DE CAPITAL = VALOR DE VENTA - COSTO COMPUTABLE
Costo Computable IR 2CAT:
​En la legislación peruana el Costo Computable equivale al valor de adquisición reajustado con el índice de corrección monetaria. (​El índice de corrección monetaria (ICM) es publicado mensualmente por el Ministerio de Economía y Finanzas.)
Imagen Formula Calculo Impuesto Renta Segunda Categoria Transferencia Inmuebles
¿Entonces valor de adquisición es lo mismo que costo computable?
​La respuesta es: no, y ya veremos el porqué.
↑ Volver al índice ↑
anchor: inmueblesAdquiridosPorDonacion

2. ¿PAGAN IR 2DA. CAT., LA VENTA DE INMUEBLES ADQUIRIDOS A TÍTULO GRATUITO?

Nos referimos a la venta de inmuebles cuyo propietario lo recibió sin pagar, es decir, por donación. Por ejemplo: Adelanto de herencia.

En este caso y apriori se podría inferir lo siguiente:

Si el 
valor de adquisición fue cero (0) y lo vendo en X, la ganancia de capital es X-0=X.

Pero no debemos olvidar que para el IR en la enajenación de inmuebles segunda categoría se habla de Costo Computable (ver imagen de la fórmula arriba.

Por ello, el costo computable dependerá de la fecha de adquisición, por lo que tenemos dos situaciones:
anchor: AntesAgostoDosmildoce

2.1. INMUEBLES ADQUIRIDOS ANTES DEL 01 AGOSTO 2012:

​El Costo Computable será igual al Valor Autoavalúo de la fecha de adquisición reajustado con el índice de corrección monetaria. También se puede decir de otra manera: Entonces la ganancia de capital es la resta del valor de venta - valor autoavaluo reajustado.
anchor: DespuesAgostoDosMilDoce

2.2. INMUEBLES ADQUIRIDOS A PARTIR DEL 01 AGOSTO 2012:

​El Costo Computable es igual al costo de adquisición que es cero (0); o si el transferente puede acreditarlo un costo computable adicional a la adquisición que a nuestro criterio solo puede ser el costo de construcción.
¿El precio de compra del anterior propietario se puede considerar como valor de adquisición?
No. El precio pagado por el anterior propietario no puede considerarse como Valor de Adquisición.

Esta confusión ocurre sobre todo en el caso de donaciones o adelanto de herencias donde se cree que se puede usar el valor de adquisición del donante para no considerar como Costo Computable Cero (0). Ejemplo: Juan donó a Pedro y el Costo Computable es el precio de compra por el que Juan adquirió el bien y esto se traslada a Pedro.

Lo que si se puede considerar como Costo Computable es el costo de construcción, ejemplo: Luis recibió en donación un terreno (o incluso terreno más edificación) y luego construyo un edificio; si Luis puede demostrar el costo de construcción del edificio, entonces puede considerar ese costo en el Costo Computable.
↑ Volver al índice ↑
anchor: ComoPagarImpuesto

3. COMO PAGAR CORRECTAMENTE EL IMPUESTO A LA RENTA EN LA VENTA DE INMUEBLES

Informaremos de las formas de pago, pero se recomienda que el cálculo lo realice un contador o asesor especializado.
anchor: PagoEnBancosAutorizados

3.1. EN BANCOS AUTORIZADOS:

El pago del impuesto a la renta por la venta de inmuebles (2da. categoría) se puede realizar directamente en una agencia bancaria del Banco de la Nación, bancos autorizados o red de agentes corresponsales autorizados. ​Solo se necesita:
  • El número de RUC del vendedor,
  • Indicar el código del tributo: 3021, y
  • El pago (el monto ya debes tenerlo calculado).
Usar el Formulario N° 1662 Boleta de Pagos Fácil. Conoce aquí los lugares de pago autorizados.
Imagen Guia de Pago Renta 2da Categoria Inmueble DESCARGA ABAJO
Imagen Tabla de Codigos Tributos Frecuentes SUNAT DESCARGA ABAJO
DESCARGA AQUÍ > Formulario 1662
File Size: 39 kb
File Type: pdf
Descargar archivo

anchor: PagoSunatOnline

3.2. PAGO ONLINE EN EL PORTAL WEB DE LA SUNAT CON CLAVE SOL

También puedes hacer el pago con tu clave SOL:
  • En el módulo de "Declaración y Pago",
  • Rubro Renta 2da. Categoría en el menú, y
  • Usando el Formulario Virtual 1665.
Allí puedes declarar y efectuar el pago con cualquiera de los siguientes medios:
  • Con cargo a cuenta bancaria, a través de los bancos BCP, Interbank, Scotiabank, y otros más, previa afiliación de tu cuenta al pago virtual de tributos.
  • Con tarjeta de crédito o débito, VISA, MASTERCARD o AMERICAN EXPRESS (AMEX). Para VISA o MASTERCARD, tu tarjeta debe estar afiliada a Verified by Visa o Secure Code, respectivamente. ​
anchor: TipoDeCambioImpuesto

3.3. TIPO DE CAMBIO USADO PARA EL PAGO EN DOLARES DEL IR 2CAT

En caso pactes la venta en dólares norteamericanos u otra moneda extranjera, deberás utilizar el tipo de cambio compra, vigente y publicado por la SBS, a la fecha de la percepción del ingreso.
anchor: NecesarioParaEscrituraPublica

3.4. ¿SE NECESITA HACER EL PAGO DEL IR 2CAT PARA LA ESCRITURA PÚBLICA?

Para elevar la minuta a escritura pública, EL VENDEDOR deberá presentarse al notario público la constancia del pago del impuesto a la renta 2da. categoría. Es obligatorio.

Mucho se habla, de que se puede firmar minuta y escritura en un solo acto y eso no es precisamente así, pues para elevar a escritura pública se necesita, entre otros documentos, llevar la constancia de pago del impuesto a la renta.

​Cuando no toque pagar el IR 2CAT, entonces se deberá presentar una comunicación con carácter de declaración jurada de no encontrarse obligado a efectuar el pago del impuesto. Aquí también lo pueden ver, descargar, imprimir y llenar.
​IMPORTANTE
​Verificar que el comprobante o formulario de pago que acredite el pago del Impuesto corresponda al número del Registro Único de Contribuyentes del vendedor.

Recuerda que no solo es obligación el pago, también tienes que hacer la declaración.
Si solo has realizado el pago, puedes hacer la declaración como veremos a continuación.
↑ Volver al índice ↑
anchor: DeclaracionJurada

4. COMO SE DECLARA EL PAGO DEL OR 2CAT (NO OLVIDAR)

La declaración del impuesto a la renta por la venta de inmuebles 2da. categoría es otra de las obligaciones además del pago. ¿Cuál es el plazo máximo para hacerlo?
1) Si optas por el pago y declaración en un solo acto usando tu clave SOL (como hemos visto en el punto anterior) tienes como plazo máximo para hacerlo:
​

El mes siguiente a la fecha de pago de acuerdo al cronograma de vencimientos mensuales que publica SUNAT, según el último dígito de tu número de RUC.
2) El caso anterior supondría que se ha recibido el íntegro del precio de venta antes de la Escritura Pública, lo usual es que primero se haga el pago (con el producto del pago iniciar o de otra fuente) y luego se haga la declaración, en cuyo caso el plazo máximo para hacer la declaración es:
​

El mes siguiente a la fecha de pago de acuerdo al cronograma de vencimientos mensuales que publica SUNAT, según el último dígito de tu número de RUC.
​
Imagen Cronograma Declaracion Impuesto Renta Segunda Categoría Inmueble
EJEMPLO: ¿Cuando se debe declarar el pago del IR por enajenación inmueble 2da. categoria?
↑ Volver al índice ↑
anchor: CuandoNoSePaga

5. CUANDO NO SE PAGA IMPUESTO A LA RENTA EN LA ENAJENACIÓN DE INMUEBLES

Recordando que rentas de segunda categoría son las obtenidas por una persona natural, sucesión indivisa o sociedades conyugales que optaron por tributar como tales, que no genere rentas de tercera categoría; no pagan impuesto a la renta por la enajenación de inmuebles los siguientes casos:
  1. El inmueble materia de la venta haya sido adquirido antes del 1 de enero del 2004 (no requiere la declaración jurada mencionada anteriormente), debiendo acreditarse con:​
    - Documento de Fecha Cierta.
    - Documento donde conste la sucesión intestada o
    - Constancia de inscripción en los Registros Públicos del testamento o formulario registral respectivo.
  2. El inmueble ocupado como Casa Habitación del enajenante (ver definición legal abajo), debiendo acreditarlo con el título de propiedad.
  3. El costo de adquisición del inmueble sea igual o mayor al precio de venta, es decir, no hay ganancia de capital.
No se Paga Impuesto a la Renta 2da Categoria Enajenacion Inmuebles - Infografia
anchor: FormatoNoObligacionDePago
Imagen Declaracion Jurada de No Afectacion IR
COMUNICACIÓN DE NO ENCONTRARSE OBLIGADO
* Comunicación No Pago Impuesto a la Renta *
File Size: 373 kb
File Type: pdf
Descargar archivo

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anchor: Definiciones