EL IMPUESTO A LA RENTA POR LA VENTA DE INMUEBLES | SEGUNDA CATEGORÍAToda enajenación(1) de bienes inmuebles realizada por una persona natural genera una ganancia de capital(2)(3) esta afecta al pago del impuesto a la renta, y es considerada por la ley como una renta de segunda categoría. A continuación encontrarás definiciones, casos, cálculo, pago, declaración y más.
(1) definición de enajenación según la ley del impuesto a la renta
Texto actualizado al 28.12.2018, fecha de publicación de la Ley N.o 30898 TEXTO ÚNICO ORDENADO DE LA LEY DEL IMPUESTO A LA RENTA DECRETO SUPREMO N.° 179-2004-EF (Publicado el 8.12.2004) CAPÍTULO I DEL ÁMBITO DE APLICACIÓN [...] Artículo 5°.- Para los efectos de esta Ley, se entiende por enajenación la venta, permuta, cesión definitiva, expropiación, aporte a sociedades y, en general, todo acto de disposición por el que se transmita el dominio a título oneroso. (2) DEFINICIÓN DE GANANCIA DE CAPITAL según la ley del impuesto a la renta
Texto actualizado al 28.12.2018, fecha de publicación de la Ley N° 30898 TEXTO ÚNICO ORDENADO DE LA LEY DEL IMPUESTO A LA RENTA DECRETO SUPREMO N.° 179-2004-EF (Publicado el 8.12.2004) CAPÍTULO I DEL ÁMBITO DE APLICACIÓN [...] Artículo 2°.- Para efectos de esta Ley, constituye ganancia de capital cualquier ingreso que provenga de la enajenación de bienes de capital. Se entiende por bienes de capital a aquellos que no están destinados a ser comercializados en el ámbito de un giro de negocio o de empresa. Entre las operaciones que generan ganancias de capital, de acuerdo a esta Ley, se encuentran: [...] c) Los resultados de la enajenación de bienes que, al cese de las actividades desarrolladas por empresas comprendidas en el inciso a) del Artículo 28°, hubieran quedado en poder del titular de dichas empresas, siempre que la enajenación tenga lugar dentro de los dos (2) años contados desde la fecha en que se produjo el cese de actividades. No constituye ganancia de capital gravable por esta Ley, el resultado de la enajenación de los siguientes bienes, efectuada por una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, que no genere rentas de tercera categoría: i) Inmuebles ocupados como casa habitación del enajenante. [...] (3) transferencias de propiedad que no estÁn afectos al impuesto a la renta por DEFINICIÓN
Nota: Queda claro que las transferencias a título gratuito no son enajenaciones y por tanto no están sujetas al IR. ¿Cuales son transferencias a título gratuito? Son aquellas donde no hay contraprestación económica:
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1. FÓRMULA DE CÁLCULO DEL IMPUESTO A LA RENTA DE SEGUNDA CATEGORÍA POR LA ENAJENACIÓN DE UN INMUEBLE
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El monto a pagar (tasa del impuesto), corresponde al 5% de la GANANCIA obtenida.
La "GANANCIA"se calcula así: VALOR DE VENTA - COSTO COMPUTABLE. En la legislación peruana el Costo Computable equivale al valor de adquisición reajustado con el indice de corrección monetaria(1). ¿Entonces valor de adquisición es lo mismo que costo computable? La respuesta es: no, y ya veremos el porqué. (1) El índice de corrección monetaria (ICM) es publicado mensualmente por el Ministerio de Economía y Finanzas. |
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2. IMPUESTO A LA RENTA 2DA. CATEGORÍA EN LA ENAJENACIÓN DE INMUEBLES ADQUIRIDOS (OJO) A TÍTULO GRATUITO
En este caso y apriori se podría inferir lo siguiente:
Si el valor de adquisición fue cero (0) y lo vendo en X, la ganancia de capital es X (X-0=X).
Pero no debemos olvidar que para el IR en la enajenación de inmuebles segunda categoria se habla de Costo Computable (ver imagen de la formula arriba), y para este caso el costo computable dependerá de la fecha de adquisición, por lo que tenemos dos situaciones:
Si el valor de adquisición fue cero (0) y lo vendo en X, la ganancia de capital es X (X-0=X).
Pero no debemos olvidar que para el IR en la enajenación de inmuebles segunda categoria se habla de Costo Computable (ver imagen de la formula arriba), y para este caso el costo computable dependerá de la fecha de adquisición, por lo que tenemos dos situaciones:
2.1.1 INMUEBLES ADQUIRIDOS ANTES DEL 01 AGOSTO 2012:El Costo Computable será igual al Valor Autoavalúo de la fecha de adquisición reajustado con el índice de corrección monetaria. También se puede decir de otra manera: Entonces la ganancia de capital es la resta del valor de venta - valor autoavaluo reajustado.
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2.1.1 INMUEBLES ADQUIRIDOS A PARTIR DEL 01 AGOSTO 2012:El Costo Computable es igual al costo de adquisición que es cero (0); o si el transferente puede acreditarlo un costo computable adicional a la adquisición que a nuestro criterio solo puede ser el costo de construcción.
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¿EL PRECIO DE COMPRA DEL ANTERIOR PROPIETARIO SE PUEDE CONSIDERAR COMO VALOR DE ADQUISICIÓN?
No. El precio pagado por el anterior propietario no puede considerarse como Valor de Adquisición.
Esta confusión ocurre sobre todo en el caso de donaciones o adelanto de herencias donde se cree que se puede usar el valor de adquisición del donante para no considerar como Costo Computable Cero (0). Ejemplo: Juan dono a Pedro y el Costo Computable es el precio de compra por el que Juan adquirió el bien y esto se traslada a Pedro.
Lo que si se puede considerar como Costo Computable es el costo de construcción, ejemplo: Luis recibió en donación un terreno (o incluso terreno mas edificación) y luego construyo un edificio; si Luis puede demostrar el costo de construcción del edificio, entonces puede considerar ese costo en el Costo Computable.
Esta confusión ocurre sobre todo en el caso de donaciones o adelanto de herencias donde se cree que se puede usar el valor de adquisición del donante para no considerar como Costo Computable Cero (0). Ejemplo: Juan dono a Pedro y el Costo Computable es el precio de compra por el que Juan adquirió el bien y esto se traslada a Pedro.
Lo que si se puede considerar como Costo Computable es el costo de construcción, ejemplo: Luis recibió en donación un terreno (o incluso terreno mas edificación) y luego construyo un edificio; si Luis puede demostrar el costo de construcción del edificio, entonces puede considerar ese costo en el Costo Computable.
3. COMO SE DEBE PAGAR EL IMPUESTO A LA RENTA POR LA VENTA DE INMUEBLES PERSONA NATURAL
Informaremos de las formas de pago pero se recomienda que el calculo lo realice un contador o asesor especializado.
En bancos autorizados:
El pago del impuesto a la renta por la venta de inmuebles (2da. categoria) se puede realizar directamente en una agencia bancaria del Banco de la Nación, bancos autorizados o red de agentes corresponsales autorizados. Solo se necesita:
El pago del impuesto a la renta por la venta de inmuebles (2da. categoria) se puede realizar directamente en una agencia bancaria del Banco de la Nación, bancos autorizados o red de agentes corresponsales autorizados. Solo se necesita:
- El numero de RUC del vendedor,
- Indicar el código del tributo: 3021, y
- El pago (el monto ya debes tenerlo calculado).
En el portal web de SUNAT:
También puedes hacer el pago con tu clave SOL:
También puedes hacer el pago con tu clave SOL:
- En el módulo de "Declaración y Pago",
- Rubro Renta 2da. Categoría en el menú, y
- Usando el Formulario Virtual 1665.
- Con cargo a cuenta bancaria, a través de los bancos BCP, Interbank, Scotiabank, y otros más, previa afiliación de tu cuenta al pago virtual de tributos.
- Con tarjeta de crédito o débito, VISA, MASTERCARD o AMERICAN EXPRESS (AMEX). Para VISA o MASTERCARD, tu tarjeta debe estar afiliada a Verified by Visa o Secure Code, respectivamente.
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| DESCARGA AQUÍ > Formulario 1662 |
IMPORTANTE
Verificar que el comprobante o formulario de pago que acredite el pago del Impuesto corresponda al número del Registro Único de Contribuyentes del vendedor.
Recuerda que no solo es obligación el pago, también tienes que hacer la declaración.
Si solo has realizado el pago, puedes hacer la declaración como veremos a continuación.
Verificar que el comprobante o formulario de pago que acredite el pago del Impuesto corresponda al número del Registro Único de Contribuyentes del vendedor.
Recuerda que no solo es obligación el pago, también tienes que hacer la declaración.
Si solo has realizado el pago, puedes hacer la declaración como veremos a continuación.
4. DECLARACIÓN DEL IMPUESTO A LA RENTA POR LA VENTA DE INMUEBLES PERSONA NATURAL
La declaración del impuesto a la renta por la venta de inmuebles 2da. categoria es otra de las obligaciones ademas del pago. ¿Cual es el plazo máximo para hacerlo?
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1) Si optas por el pago y declaración en un solo acto usando tu clave SOL (como hemos visto en el punto anterior) tienes como plazo máximo para hacerlo:
El mes siguiente a la fecha de pago de acuerdo al cronograma de vencimientos mensuales que publica SUNAT, según el último dígito de tu número de RUC. Sin embargo como veremos esto es lo menos usual. |
2) El caso anterior supondría que se ha recibido el integro del precio de venta antes de la Escritura Publica, lo usual es que primero se haga el pago (con el producto del pago iniciar o de otra fuente) y luego se haga la declaración, en cuyo caso el plazo máximo para hacer la declaración es:
El mes siguiente a la fecha de pago de acuerdo al cronograma de vencimientos mensuales que publica SUNAT, según el último dígito de tu número de RUC. |
EJEMPLO: ¿Cuando se debe declarar el pago del IR por enajenación inmueble 2da. categoria?
TIPO DE CAMBIO EN EL IMPUESTO A LA RENTA POR LA VENTA DE INMUEBLES EN MONEDA EXTRANJERA PERSONA NATURALEn caso pactes la venta en dólares norteamericanos u otra moneda extranjera, deberás utilizar el tipo de cambio compra, vigente y publicado por la SBS, a la fecha de la percepción del ingreso.
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¿SE NECESITA HACER EL PAGO DEL IMPUESTO A LA RENTA POR LA VENTA DE INMUEBLES PARA ELEVAR A ESCRITURA PUBLICA?Para elevar la minuta a escritura pública, EL VENDEDOR deberá presentarse al notario público la constancia del pago del impuesto a la renta 2da. categoria. Cuando no se pague impuesto, presentar una comunicación con carácter de declaración jurada de no encontrarse obligado a efectuar el pago del impuesto a la renta 2da. categoria (DESCARGAR AQUÍ).
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5 . CUANDO NO SE PAGA IMPUESTO A LA RENTA EN LA ENAJENACIÓN DE INMUEBLES SEGUNDA CATEGORIA
Recordando que rentas de segunda categoria son las obtenidas por una persona natural, sucesión indivisa o sociedades conyugales que optaron por tributar como tales, que no genere rentas de tercera categoría; no pagan impuesto a la renta por la enajenación de inmuebles los siguientes casos:
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¿que se considera CASA HABITACIÓN SEGÚN la ley del impuesto a la renta?
(Texto actualizado al 30.12.2018, fecha de publicación del Decreto Supremo N° 340-2018-EF)
REGLAMENTO DE LA LEY DEL IMPUESTO A LA RENTA
DECRETO SUPREMO Nº 122-94-EF
CAPÍTULO I
[...]
Artículo 1°-A.- DEFINICIÓN DE CASA HABITACIÓN
Para efecto de lo dispuesto en el acápite i) del último párrafo del Artículo 2° de la Ley, se considera casa habitación del enajenante, al inmueble que permanezca en su propiedad por lo menos dos (2) años y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.
En caso el enajenante tuviera en propiedad más de un inmueble que cumpla con las condiciones señaladas en el párrafo anterior, será considerada casa habitación sólo aquél que, luego de la enajenación de los demás inmuebles, resulte como el único inmueble de su propiedad. Cuando la enajenación se produzca en un solo contrato o cuando no fuera posible determinar las fechas en las que dichas operaciones se realizaron, se reputará como casa habitación del enajenante al inmueble de menor valor.
Adicionalmente, se tendrá en cuenta lo siguiente:
1. Tratándose de sociedades conyugales que optaron por tributar como tales, se deberá considerar los inmuebles de propiedad de la sociedad conyugal y de los cónyuges. En consecuencia, se reputará como casa habitación de la sociedad conyugal al inmueble de REGLAMENTO DE LA LEY DEL IMPUESTO A LA RENTA Capítulo I su propiedad, en la parte que corresponda al cónyuge que no sea propietario de otro inmueble.
2. Tratándose de sucesiones indivisas, se deberá considerar únicamente los inmuebles de propiedad de la sucesión.
3. Tratándose de inmuebles sujetos a copropiedad, se deberá considerar en forma independiente si cada copropietario es propietario a su vez de otro inmueble. En tal sentido, se reputará como casa habitación sólo en la parte que corresponda a los copropietarios que no sean propietarios de otros inmuebles.
Lo dispuesto en el acápite i) del último párrafo del Artículo 2° de la Ley, incluye a los derechos sobre inmuebles.
Artículo incorporado por el Artículo 3° del Decreto Supremo N° 086-2004-EF, publicado el 4.7.2004 y vigente a partir del 05.07.2004.
REGLAMENTO DE LA LEY DEL IMPUESTO A LA RENTA
DECRETO SUPREMO Nº 122-94-EF
CAPÍTULO I
[...]
Artículo 1°-A.- DEFINICIÓN DE CASA HABITACIÓN
Para efecto de lo dispuesto en el acápite i) del último párrafo del Artículo 2° de la Ley, se considera casa habitación del enajenante, al inmueble que permanezca en su propiedad por lo menos dos (2) años y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.
En caso el enajenante tuviera en propiedad más de un inmueble que cumpla con las condiciones señaladas en el párrafo anterior, será considerada casa habitación sólo aquél que, luego de la enajenación de los demás inmuebles, resulte como el único inmueble de su propiedad. Cuando la enajenación se produzca en un solo contrato o cuando no fuera posible determinar las fechas en las que dichas operaciones se realizaron, se reputará como casa habitación del enajenante al inmueble de menor valor.
Adicionalmente, se tendrá en cuenta lo siguiente:
1. Tratándose de sociedades conyugales que optaron por tributar como tales, se deberá considerar los inmuebles de propiedad de la sociedad conyugal y de los cónyuges. En consecuencia, se reputará como casa habitación de la sociedad conyugal al inmueble de REGLAMENTO DE LA LEY DEL IMPUESTO A LA RENTA Capítulo I su propiedad, en la parte que corresponda al cónyuge que no sea propietario de otro inmueble.
2. Tratándose de sucesiones indivisas, se deberá considerar únicamente los inmuebles de propiedad de la sucesión.
3. Tratándose de inmuebles sujetos a copropiedad, se deberá considerar en forma independiente si cada copropietario es propietario a su vez de otro inmueble. En tal sentido, se reputará como casa habitación sólo en la parte que corresponda a los copropietarios que no sean propietarios de otros inmuebles.
Lo dispuesto en el acápite i) del último párrafo del Artículo 2° de la Ley, incluye a los derechos sobre inmuebles.
Artículo incorporado por el Artículo 3° del Decreto Supremo N° 086-2004-EF, publicado el 4.7.2004 y vigente a partir del 05.07.2004.
COMUNICACIÓN DE NO ENCONTRARSE OBLIGADO A EFECTUAR EL PAGO DEFINITIVO DEL IMPUESTO A LA RENTA DE SEGUNDA CATEGORIA POR ENAJENACIÓN DE INMUEBLES O DERECHOS SOBRE LOS MISMOS.
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5. RENTA 2DA. CATEGORIA CALCULADORA-SIMULADOR
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