IMPORTANTE:
* El calculo debe tomarse como referencial. Para un calculo oficial consultar con un profesional Contador *
** No usar cifras con decimales, se debe redondear siempre al entero superior **
*** Cualquier inconveniente le pedimos nos informe a info@realthor.net ***
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IMPUESTO A LA RENTA EN LA VENTA DE INMUEBLE REALIZADA POR UNA PERSONA NATURAL
Toda transferencia de bienes inmuebles realizada por una persona natural genera un ingreso y una ganancia. Esta ganancia es considerada una Renta de Segunda Categoría, la cual está afecta al pago del impuesto a la renta.
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El monto a pagar (tasa del impuesto), corresponde al 5% de la GANANCIA obtenida.
La "GANANCIA"se calcula así: VALOR DE VENTA - COSTO COMPUTABLE. En la legislación peruana el Costo Computable equivale al valor de adquisición reajustado con el indice de corrección monetaria(1). ¿Entonces valor de adquisición es lo mismo que costo computable? La respuesta es: no, y ya veremos el porqué. (1) El índice de corrección monetaria (ICM) es publicado mensualmente por el Ministerio de Economía y Finanzas. |
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2. IMPUESTO A LA RENTA 2DA. CATEGORÍA EN LAS VENTAS A TÍTULO GRATUITO
Las ventas a título gratuito son aquellas donde no hay contraprestación económica:
- La Donación.
- Adelanto de herencia (que jurídicamente es una Donación).
- Herencia.
2.1 IMPUESTO A LA RENTA EN LA VENTA DE UN INMUEBLE ADQUIRIDO A TÍTULO GRATUITOEl valor de adquisición es cero. Pero el costo computable no necesariamente según la fecha de adquisición (a título gratuito):
2.1.1 INMUEBLES ADQUIRIDOS ANTES DEL 01 AGOSTO 2012:El Costo Computable será igual al Valor Autoavalúo de la fecha de adquisición reajustado con el índice de corrección monetaria. También se puede decir de otra manera: Entonces la ganancia de capital es la resta del valor de venta - valor autoavaluo reajustado.
2.1.1 INMUEBLES ADQUIRIDOS A PARTIR DEL 01 AGOSTO 2012:El Costo Computable es igual al costo de adquisición que es cero (0); o si el transferente puede acreditarlo un costo computable adicional a la adquisición que a nuestro criterio solo puede ser el costo de construcción.
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2.2 IMPUESTO A LA RENTA EN UNA VENTA A TÍTULO GRATUITOCuando se transfiere un inmueble a título gratuito ¿el vendedor (transferente), debe pagar impuesto a la renta? Aunque resulta obvio vale decir que al ser el valor de venta igual cero, no hay ganancia de capital, en cuyo caso la venta no esta afecta al impuesto a la renta.
¿EL PRECIO DE COMPRA DEL ANTERIOR PROPIETARIO SE PUEDE CONSIDERAR COMO VALOR DE ADQUISICIÓN?No. El precio pagado por el anterior propietario no puede considerarse como Valor de Adquisición.
Esta confusión ocurre sobre todo en el caso de donaciones o adelanto de herencias donde se cree que se puede usar el valor de adquisición del donante para no considerar como Costo Computable Cero (0). Ejemplo: Juan dono a Pedro y el Costo Computable es el precio de compra por el que Juan adquirió el bien y esto se traslada a Pedro. Lo que si se puede considerar como Costo Computable es el costo de construcción, ejemplo: Luis recibió en donación un terreno (o incluso terreno mas edificación) y luego construyo un edificio; si Luis puede demostrar el costo de construcción del edificio, entonces puede considerar ese costo en el Costo Computable. |
3. COMO SE DEBE PAGAR EL IMPUESTO A LA RENTA POR LA VENTA DE INMUEBLES PERSONA NATURAL
El pago del impuesto a la renta por la venta de inmuebles (2da. categoria) se puede realizar directamente en una agencia bancaria del Banco de la Nación o de un Banco Autorizado. Para ello se debe utilizar el Formulario N° 1662, llamada Guía de pagos varios si el pago es en ventanilla o Boleta de pago de tributos si el pago es por Internet, e indicar como código tributo o código del tributo es 3021.
Verificar que el comprobante o formulario de pago que acredite el pago del Impuesto corresponda al número del Registro Único de Contribuyentes del vendedor.
Recuerda que también debes declarar el pago y tienes hasta todo el mes siguiente de haberse producido la ganancia de capital. Puedes optar también por la declaración y pago en el mismo acto como veremos a continuación.
Verificar que el comprobante o formulario de pago que acredite el pago del Impuesto corresponda al número del Registro Único de Contribuyentes del vendedor.
Recuerda que también debes declarar el pago y tienes hasta todo el mes siguiente de haberse producido la ganancia de capital. Puedes optar también por la declaración y pago en el mismo acto como veremos a continuación.
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| DESCARGA AQUÍ > Formulario 1662 |
4. DECLARACIÓN DEL IMPUESTO A LA RENTA POR LA VENTA DE INMUEBLES PERSONA NATURAL
La declaración del impuesto a la renta por la venta de inmuebles 2da. categoria debes hacerlo por Internet con el Formulario Virtual N° 1665 y puedes optar por también hacer el pago en ese momento.
Ten en cuenta que, el plazo final para cumplir con la declaración y el pago del impuesto, esta determinado por el cronograma de vencimientos mensuales que publica SUNAT, según el último dígito de tu número de RUC.
Si optas por realizar el pago junto con la declaración, puedes efectuarlo por Internet, desde www.sunat.gob.pe con cualquiera de los siguientes medios:
Ten en cuenta que, el plazo final para cumplir con la declaración y el pago del impuesto, esta determinado por el cronograma de vencimientos mensuales que publica SUNAT, según el último dígito de tu número de RUC.
Si optas por realizar el pago junto con la declaración, puedes efectuarlo por Internet, desde www.sunat.gob.pe con cualquiera de los siguientes medios:
- Con cargo a cuenta bancaria, a través de los bancos BCP, Interbank, Scotiabank, y otros más, previa afiliación de tu cuenta al pago virtual de tributos.
- Con tarjeta de crédito o débito, VISA, MASTERCARD o AMERICAN EXPRESS (AMEX). Para VISA o MASTERCARD, tu tarjeta debe estar afiliada a Verified by Visa o Secure Code, respectivamente.
TIPO DE CAMBIO EN EL IMPUESTO A LA RENTA POR LA VENTA DE INMUEBLES EN MONEDA EXTRANJERA PERSONA NATURALEn caso pactes la venta en dólares norteamericanos u otra moneda extranjera, deberás utilizar el tipo de cambio compra, vigente y publicado por la SBS, a la fecha de la percepción del ingreso.
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¿SE NECESITA HACER EL PAGO DEL IMPUESTO A LA RENTA POR LA VENTA DE INMUEBLES PARA ELEVAR A ESCRITURA PUBLICA?Para elevar la minuta a escritura pública, EL VENDEDOR deberá presentarse al notario público la constancia del pago del impuesto a la renta 2da. categoria. Cuando no se pague impuesto, presentar una comunicación con carácter de declaración jurada de no encontrarse obligado a efectuar el pago del impuesto a la renta 2da. categoria (DESCARGAR AQUÍ).
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5 . CUANDO NO SE PAGA NI DECLARA EL IMPUESTO A LA RENTA POR LA VENTA DE INMUEBLES PERSONA NATURAL
No se requiere declarar ni pagar el impuesto, cuando:
- El inmueble materia de la venta haya sido adquirido antes del 1 de enero del 2004 (no requiere la declaración jurada mencionada anteriormente), debiendo acreditarse con:
- Documento de Fecha Cierta.
- Documento donde conste la sucesión intestada o
- Constancia de inscripción en los Registros Públicos del testamento o formulario registral respectivo. - El vendedor sea propietario de un único inmueble por un mínimo de dos (02) años, ya que el mismo será considerado como Casa Habitación, debiendo acreditarlo con el título de propiedad.
- El costo de adquisición del inmueble sea igual o mayor al precio de venta.
- La ganancia obtenida constituye renta empresarial (Tercera Categoría) en cuyo caso se sigue las formas de esa categoria.
| FORMATO PARA DESCARGAR Y LLENAR: No Pago Impuesto a la Renta |