EL IMPUESTO DE ALCABALA

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1.​ ¿Qué es el Impuesto de Alcabala?

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1.1 Definición

Es un impuesto que grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rústicos a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio.

El pago es responsabilidad del comprador de la propiedad y deberá ser al contado sin que esto altere la forma de pago que ha sido pactada para la compra de la propiedad. Lo primero que deberás hacer es seguir el proceso de Liquidación de la Alcabala, y luego su pago.
​
El valor de transferencia constituye la base imponible del impuesto, pero en aquellos casos en que el valor de transferencia sea menor al valor autoavaluo del predio, se tomará éste último como base imponible.
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1.2 Normativa del Alcabala

Regulan el impuesto de Alcabala las siguientes normativas:
  • El Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal Decreto Supremo Nº 156-2004-EF es el marco general donde se establece la competencia municipal para hacer este cobro.
 
  • ​Cada municipio con base en la Ley de Tributación Municipal puede establecer directivas para la aplicación del Impuesto de Alcabala en su ámbito de la Municipalidad.
    En el caso del ámbito de Metropolitana de Lima es la Directiva N.° 001-006-00000012.
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1.3 ¿Nacimiento de la obligación del pago del Alcabala?

Nos referimos al "nacimiento de la obligación tributaria". Es decir a partir de que acto o momento inicia el plazo para hacer el pago (al margen de la necesidad de este pago para elevar a Escritura Publica la transferencia).

Así pues, según la normativa vigente, la obligación del pago del Alcabala nace en la oportunidad en que se produce la transferencia, la cual puede coincidir con la fecha de la suscripción del contrato, con el otorgamiento de la Escritura Pública, la fecha que surte efecto la opción de compra, adjudicaciones y otras formas de realización de los contratos. Ver todos los contratos comprendidos.
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2.​ ¿Cuánto se paga por Alcabala?

2.1 Formula de calculo

La fórmula de cálculo del impuesto de Alcabala es el siguiente:
​Impuesto de Alcabala = 3%[Base imponible - 10 UIT]
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2.2 Tasa, Base Imponible y Deducción

Tasa: Es el 3%.
Base Imponible: Es el valor de transferencia en soles. Si el valor de transferencia es menor al valor autoavaluo se usará este ultimo (ver punto 2.3)
Deducción general o Tramo Inafecto:
La deducción o tramo inafecto es de 10 UIT.
Imagen para calcular 10 UIT inafecto Alcabala
Clic Aquí para ver lista de UIT Alcabala
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2.3 ¿Qué pasa cuando el precio de venta es menor al valor Autoavaluo?

Solo para efectos del pago del impuesto de Alcabala el valor de transferencia (o precio de compra-venta) no podrá ser menor al valor de autoavalúo del inmueble.

Es decir, si el valor de transferencia es menor al autoavaluo entonces se usará este valor como base imponible para el cálculo de la Alcabala.

Entonces, si el precio de venta es menor al autoavaluo, no hay problema legalmente, pero para el cálculo de la Alcabala se usará el valor autoavaluo correspondiente al ejercicio (mes y año) en que se produce la transferencia; ajustado por el Índice de Precios al por Mayor para Lima Metropolitana.
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3. ¿Cuándo corresponde el pago del Impuesto de Alcabala?

Como ya se explicó antes, la obligación nace desde el mismo acto. Dicho de otro modo, desde que se firma el contrato (así sea privado).

​Por ello recomendamos siempre asesorarse con la redacción del contrato, para que todo esté previsto en el tiempo, tributos y obligaciones.
anchor: QuienPaga

3.1 ¿Quién esta obligado a pagar el Alcabala?

​La obligación legal del pago del impuesto de Alcabala es para el comprador - o adquiriente - del inmueble.
​
Las parte pueden acordar que el vendedor u otra persona asuma el pago pero la obligación legal para el Estado siempre será del comprador.

Es decir, si en una compraventa las partes acordaron que el vendedor asume el pago y este finalmente no cumple o no paga a tiempo, el multado será el comprador sin que este pueda librarse apelando al acuerdo pactado en la compraventa.
anchor: CuandoPagar

3.2 ¿Cuándo se tiene que pagar el Alcabala?

El pago del impuesto debe realizarse hasta el último día hábil del mes siguiente de efectuada la transferencia.
​
El pago se efectuará al contado, sin que para ello sea relevante la forma de pago del precio de venta del bien.
anchor: RequisitosLiquidacion

3.3 Requisitos para pagar y liquidación:

​Para realizar la liquidación del Impuesto de Alcabala, deberá cumplir con los siguientes requisitos:

  1. Copia simple del documento que acredite la transferencia de propiedad.
  2. Copia simple del autoavalúo del año en que se produjo la transferencia (solo para el caso de predios no ubicados en el Cercado de Lima).
  3. DNI de la persona que realiza el trámite.
  4. ​Cuando se trate de bienes futuros, presentar copia simple del documento que acredite la existencia del bien (acta de entrega, conformidad de obra, partida registral).

La liquidación la hace la entidad correspondiente (SAT en el caso de Lima) o en las Notarias afiliadas. Ver lugares de pago aquí.
anchor: DocumentosPrimeraVentaConstructor

3.4 Documentos a presentar cuando es una primera venta del constructor:

Si la primera venta la efectúa una Empresa constructora:
Además de lo anteriormente descrito, se debe exhibir documento que acredite tal condición. Aunque el SAT a adoptado como documentos validos:
  • La Ficha RUC (debe indicar en actividad económica: “Construcción de edificios completos o Construcción de inmuebles”; o
  • La Constitución de la Empresa (copia simple), también indicando que su objeto social es la "Construcción de inmuebles".

​Si la primera venta la efectúa personas que no realicen actividad empresarial de construcción:
  • Acreditar la venta de por lo menos 2 inmuebles, en los últimos 12 meses.

En ambos casos, el contrato de compraventa debe indicar claramente que se trata de una primera venta proveniente de un proyecto de vivienda.

Inafectación parcial en la primera venta del constructor.

​Ver casos prácticos de pago o no pago del Alcabala.
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4. ¿Cuándo no corresponde pagar Alcabala?

No están afectos al pago de Alcabala:
​
  1. Las trasferencias de derechos sobre inmuebles que no conlleven la transmisión de propiedad (dominio), y ciertas transferencias de propiedad.
  2. Las compras de inmuebles de las Entidades Estatales.
  3. Cuando el valor autovaluo es inferior a 10 UIT.
  4. La primera venta del constructor está inafecta parcialmente.

Cabe señalar que la transferencia de aeronaves y naves no están afectos al pago de Alcabala ni requieren el certificado de inafectación.
anchor: TransferenciasInafectas

4.1 Transferencias de inmuebles que están Inafectas al pago del Alcabala

Los casos de transferencia de dominio establecidos en la Ley que se encuentran inafectos al pago de impuesto de Alcabala:
  • Anticipos de legítima.
  • Testamento (transferencias que se producen por causa de muerte).
  • La división y partición de la masa hereditaria, de gananciales o de condóminos originarios.
  • La transferencia de alícuotas o derechos y acciones entre herederos o de condóminos ORIGINARIOS.

Cuando se produce la transferencia de propiedad al vendedor, por la resolución del contrato de compraventa, no se paga Alcabala, siempre que la resolución se produzca antes de la cancelación del precio. El comprador tiene derecho a solicitar la devolución del pago por Alcabala.
anchor: AquisicionesDelEstado

4.2 Adquisiciones de Inmuebles de Entidades Públicas Inafectas del Alcabala

Según la Ley las siguientes entidades no están obligadas a pagar Alcabala:
  • El Gobierno Central, los gobiernos regionales y los gobiernos locales (Municipios).
  • Los Gobiernos extranjeros y organismos internacionales.
Asimismo las siguientes entidades tampoco están  obligadas a pagar Alcabala cuando adquieren inmuebles que serán destinadas para su fin
  • Entidades religiosas.
  • Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú.
  • Universidades y centros educativos.
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4.3 El Alcabala cuando el precio de venta y del autoavaluo son menores a 10 UIT