anchor: QueEs
1. ¿Qué es el Impuesto de Alcabala?anchor: Definicion
1.1 DefiniciónEs un impuesto que grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rústicos a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio.
El pago es responsabilidad del comprador de la propiedad y deberá ser al contado sin que esto altere la forma de pago que ha sido pactada para la compra de la propiedad. Lo primero que deberás hacer es seguir el proceso de Liquidación de la Alcabala, y luego su pago. El valor de transferencia constituye la base imponible del impuesto, pero en aquellos casos en que el valor de transferencia sea menor al valor autoavaluo del predio, se tomará éste último como base imponible. anchor: Normativa
1.2 Normativa del AlcabalaRegulan el impuesto de Alcabala las siguientes normativas:
anchor: Obligacion
1.3 ¿Nacimiento de la obligación del pago del Alcabala?Nos referimos al "nacimiento de la obligación tributaria". Es decir a partir de que acto o momento inicia el plazo para hacer el pago (al margen de la necesidad de este pago para elevar a Escritura Publica la transferencia).
Así pues, según la normativa vigente, la obligación del pago del Alcabala nace en la oportunidad en que se produce la transferencia, la cual puede coincidir con la fecha de la suscripción del contrato, con el otorgamiento de la Escritura Pública, la fecha que surte efecto la opción de compra, adjudicaciones y otras formas de realización de los contratos. Ver todos los contratos comprendidos. |
anchor: CuantoEs
2. ¿Cuánto se paga por Alcabala?2.1 Formula de calculoLa fórmula de cálculo del impuesto de Alcabala es el siguiente:
Impuesto de Alcabala = 3%[Base imponible - 10 UIT] anchor: TasaBaseImponibleDeduccion
2.2 Tasa, Base Imponible y DeducciónTasa: Es el 3%.
Base Imponible: Es el valor de transferencia en soles. Si el valor de transferencia es menor al valor autoavaluo se usará este ultimo (ver punto 2.3) Deducción general o Tramo Inafecto: La deducción o tramo inafecto es de 10 UIT. anchor: PrecioMenorAAutoavaluo
2.3 ¿Qué pasa cuando el precio de venta es menor al valor Autoavaluo?Solo para efectos del pago del impuesto de Alcabala el valor de transferencia (o precio de compra-venta) no podrá ser menor al valor de autoavalúo del inmueble.
Es decir, si el valor de transferencia es menor al autoavaluo entonces se usará este valor como base imponible para el cálculo de la Alcabala. Entonces, si el precio de venta es menor al autoavaluo, no hay problema legalmente, pero para el cálculo de la Alcabala se usará el valor autoavaluo correspondiente al ejercicio (mes y año) en que se produce la transferencia; ajustado por el Índice de Precios al por Mayor para Lima Metropolitana. |
anchor: ObligacionRequisitosCuando
3. ¿Cuándo corresponde el pago del Impuesto de Alcabala?Como ya se explicó antes, la obligación nace desde el mismo acto. Dicho de otro modo, desde que se firma el contrato (así sea privado).
Por ello recomendamos siempre asesorarse con la redacción del contrato, para que todo esté previsto en el tiempo, tributos y obligaciones. anchor: QuienPaga
3.1 ¿Quién esta obligado a pagar el Alcabala?La obligación legal del pago del impuesto de Alcabala es para el comprador - o adquiriente - del inmueble.
Las parte pueden acordar que el vendedor u otra persona asuma el pago pero la obligación legal para el Estado siempre será del comprador. Es decir, si en una compraventa las partes acordaron que el vendedor asume el pago y este finalmente no cumple o no paga a tiempo, el multado será el comprador sin que este pueda librarse apelando al acuerdo pactado en la compraventa. anchor: CuandoPagar
3.2 ¿Cuándo se tiene que pagar el Alcabala?El pago del impuesto debe realizarse hasta el último día hábil del mes siguiente de efectuada la transferencia.
El pago se efectuará al contado, sin que para ello sea relevante la forma de pago del precio de venta del bien. anchor: RequisitosLiquidacion
3.3 Requisitos para pagar y liquidación:Para realizar la liquidación del Impuesto de Alcabala, deberá cumplir con los siguientes requisitos:
La liquidación la hace la entidad correspondiente (SAT en el caso de Lima) o en las Notarias afiliadas. Ver lugares de pago aquí. anchor: DocumentosPrimeraVentaConstructor
3.4 Documentos a presentar cuando es una primera venta del constructor:Si la primera venta la efectúa una Empresa constructora:
Además de lo anteriormente descrito, se debe exhibir documento que acredite tal condición. Aunque el SAT a adoptado como documentos validos:
Si la primera venta la efectúa personas que no realicen actividad empresarial de construcción:
En ambos casos, el contrato de compraventa debe indicar claramente que se trata de una primera venta proveniente de un proyecto de vivienda. Inafectación parcial en la primera venta del constructor. Ver casos prácticos de pago o no pago del Alcabala. |
anchor: cuandopagar
4. ¿Cuándo no corresponde pagar Alcabala?No están afectos al pago de Alcabala:
Cabe señalar que la transferencia de aeronaves y naves no están afectos al pago de Alcabala ni requieren el certificado de inafectación. anchor: TransferenciasInafectas
4.1 Transferencias de inmuebles que están Inafectas al pago del AlcabalaLos casos de transferencia de dominio establecidos en la Ley que se encuentran inafectos al pago de impuesto de Alcabala:
Cuando se produce la transferencia de propiedad al vendedor, por la resolución del contrato de compraventa, no se paga Alcabala, siempre que la resolución se produzca antes de la cancelación del precio. El comprador tiene derecho a solicitar la devolución del pago por Alcabala. anchor: AquisicionesDelEstado
4.2 Adquisiciones de Inmuebles de Entidades Públicas Inafectas del AlcabalaSegún la Ley las siguientes entidades no están obligadas a pagar Alcabala:
anchor: 10UIT
4.3 El Alcabala cuando el precio de venta y del autoavaluo son menores a 10 UITOtro caso donde no se pagará Alcabala es cuando:
La venta es de un inmueble cuyo valor de venta es menor a su valor de autoavaluo (ajustado por el Índice de Precios al por Mayor para Lima Metropolitana) y este no sea mayor a 10 UIT. 10 UIT es la deducción a la base imponible para el cálculo de la Alcabala anchor: PrimeraVentaConstructor
4.4 Las Primeras Ventas efectuadas por Empresas Constructoras están inafectas parcialmente.Las primeras ventas efectuadas por empresas constructoras (o personas según se verá en los puntos siguientes) solo se paga la parte correspondiente al valor del terreno, en la parte correspondiente a la construcción no se paga.
Eso se llama inafectación parcial, porque la base imponible ya no será el valor de transferencia, sino el valor Autoavaluo del terreno. En la primera venta efectuada por el constructor, si el valor autovaluo del terreno (ajustado por el Índice de Precios al por Mayor para Lima Metropolitana) es igual o menor a 10 UIT, esta venta está inafecta al pago de la Alcabala. Esta inafectación fue pensada para los proyectos Mivivenda y Techo Propio. A continuación tres datos importantes, extraídos de la normativa del impuesto de Alcabala:
Anexo sobre definiciones de Constructor aplicables.
Documentación que se requiere presentar para las primeras ventas de constructor inafectas a la Alcabala aquí. anchor: PrescripcionDeuda
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anchor: centrosdepago
5. Donde se puede pagar el Impuesto de AlcabalaNo se puede pagar directamente el Alcabala sin pasar antes por una liquidación del impuesto para lo cual se deben presentar la documentación requerida para este efecto.
Cada Municipalidad Provincial maneja su propia forma. Y dado que esto es muy variable y poco predictible, no podemos dar una información homogénea que funcione para todos los casos. Sin embargo, siendo el SAT (para Lima Provincia) la entidad con mejor manejo, informaremos sobre este caso. Para otras provincias recomendamos que primero se haga la consulta respectiva en la Municipalidad Distrital correspondiente. anchor: AgenciadePagoVirtual
5.1 Pagar Alcabala Por Internet - SAT Agencia Virtual - Contacto SAT En LineaActualmente y con un simple registro, ya no es necesario ir hasta una agencia del SAT para pagar el impuesto de Alcabala.
Ahora se puede realizar el pago de la Alcabala (no para inafectaciones o prescripciones de deuda) ingresando a página web del SAT en lo que han llamado Agencia Virtual SAT. Segun la RESOLUCION JEFATURAL 001-004-00004556 a partir del 1 de septiembre de 2021 será obligatorio el uso de la Agencia Virtual del SAT. Sugerimos que sin bien esto facilita el pago, no hay que confiarse de la conexión a Internet y esperar el último día. Tanto la omisión como el retraso están sujetos a las sanciones establecidas en el Texto Único Ordenado del Código Tributario. Sugerimos tambien que si eres agente inmobiliario o inversionista inmobiliario, crees ya mismo tu cuenta. Aquí te dejamos la Guía de Usuario del SAT Virtual. Dejamos aquí los medios de contacto online con el SAT, lo que incluye email, chat y Whatsapp. Al final encontrarás una calculadora de Alcabala para poder pre-liquidar aproximadamente tu impuesto de Alcabala. anchor: AgenciasSAT
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anchor: DefinicionConstructor
6. Definición de Constructor para la Primera VentaEsta definición es la obtenida de la Ley del Impuesto a la Renta. Y se puede dividir en constructor como persona jurídica y constructor como persona natural.
anchor: ConstructorEmpresa
6.1 El Alcabala cuando el Constructor es Persona Jurídica. Precisiones.Se considera empresa constructora a las personas naturales o jurídicas, sociedades conyugales, sucesiones indivisas, asociaciones en participación, comunidad de bienes, consorcios, joint ventures u otras formas de contratos de colaboración empresarial que lleven contabilidad independiente, sociedades irregulares, patrimonios fideicometidos de sociedades titulizadoras, los fondos mutuos de inversión en valores, que realicen actividad empresarial dedicada a la venta de inmuebles construidos totalmente por ella o que hayan sido construidos total o parcialmente por un tercero para ella.
Se entenderá que el predio ha sido construido parcialmente por un tercero cuando este último construya alguna parte del predio y/o asuma cualquiera de los componentes del valor agregado de la construcción. anchor: PersonaNaturalDesarrollador
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anchor: tiposdecontrato
7. ¿Qué tipos Contratos Especiales pagan AlcabalaLa Municipalidad Metropolitana de Lima en su Directiva N° 001-006-00000012 estableció que cualquier tipo de trasferencia o acto que de origen a una transferencia esta gravada sin importar su modalidad. De modo referencial informativo hizo una lista de diversos actos (no restringiendo otros no listados) que están afectos al pago del impuesto de Alcabala:
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anchor: casos
8. CASOS REALES en el pago de Impuesto de Alcabala8.1 Un Adulto Mayor que compra por primera vez una casa, tiene que pagar Alcabala?Si. La ley no prevé exoneración por este motivo. Salvo que la casa sea vivienda social como veremos a continuación.
8.2 ¿Una persona de escasos recursos que compra una casa, tiene que pagar Alcabala?Con la inafectación parcial se busca que la adquisición de vivienda nueva dentro del programa Mivivienda y Techo Propio NO PAGUEN Alcabala.
8.3 ¿Las transferencias entre condóminos pagan Alcabala?Únicamente las transferencias que se realicen entre condóminos Originarios con posterioridad a la constitución de dicho régimen se encontrarán inafectas al Impuesto.
Definición de condóminos originarios: Son aquellos sujetos sobre los cuales se inicia el régimen de copropiedad, cuyo derecho de propiedad haya nacido al mismo tiempo, en un mismo acto y con el mismo título. 8.4 La Compra de Inmuebles para Colegios ¿Paga Alcabala?No pagan siempre y cuando el inmueble efectiva y exclusivamente se destine para colegio - o cualquier centro educativo - y que el comprador sea un promotor educativo.
Entonces, no cualquiera que diga que el inmueble será destinado para colegio puede exonerarse del pago. Base legal: Artículo 19 de la Constitución Política del Perú. Resolución del Tribunal Fiscal N° 03309-7-2019. 8.5 ¿En una prescripción adquisitiva se paga Alcabala?La Ley de Tributación Municipal no ha previsto que la prescripción adquisitiva de dominio sea una causal de exoneración o inafectación.
¿Qué dicen las directivas? En el caso de lima, la Directiva N° 001-006-00000012 no incluye en su lista de modalidades de transferencia a la prescripción. En otras SAT provinciales, si se ha hecho esa precisión. Acá hay un vacío que debería ser resuelto por una ley. Entonces, las notarias se guiaran de las directivas del SAT que corresponda a su provincia. Por experiencia en Lima, las notarias no exigen el pago del Alcabala. 8.6 ¿La venta con pacto de reserva de dominio paga Alcabala?En el caso de la Venta con Reserva de Dominio, se deberá pagar impuesto de ALCABALA al momento pero la posterior transferencia como consecuencia del pacto de reserva no se encuentra inafecta al Impuesto.
8.7 ¿La transferencias de derechos posesorios pagan Alcabala?Si se trata de una donación de Derechos Posesorios, la exigencia de Alcabala queda criterio del notario exigirlo o no debido a que dicho acto no es inscribible y no conlleva la transmisión de derecho de propiedad alguno.
Cabe recalcar que Propiedad y Posesión son derechos distintos aunque relacionados. Ambos están regulados por separado en el Código Civil peruano. |
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9. Calculadora-Simulador de AlcabalaPara ir a la calculadora debes darle clic a la imagen de la calculadora de Alcabala, abajo.
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