COMO SE LEVANTA O CANCELA UNA CARGA TÉCNICA REGISTRAL

En mérito a la Ley 27157, se han venido dando en todo el Perú, muchas regularizaciones de edificaciones; regularizaciones que en muchos casos han originado la inscripción de Cargas Técnicas en las partidas registrales. Las cargas técnicas se podrán levantar con la subsanación de la observación que la genero y en mérito a un nuevo Informe Técnico realizado por Verificador de Predios.

​Sin embargo, hay ocasiones en la subsanación se podrá realizar verificando que no hay discrepancia o incumplimiento de las normas de edificación y urbanísticas. Hay que recordar que para verificar estas observancias se usa el Certificado de Parámetros Urbanísticos, solicitado y obtenido para tal efecto, y que estas pueden haber variado con el tiempo. A continuación abordaremos todos los casos.

CASO GENERAL: COMO SE LEVANTA UNA CARGA TÉCNICA POR SUBSANACIÓN

La Ley 27157 tuvo por objetivo la Regularización de las Edificaciones (coloquialmente también llamadas "construcciones") que no cuentan con Declaratoria de Edificación (antes llamada Declaratoria de Fábrica). Pero vale aclarar que no es su objetivo de la Ley la legalización de los incumplimientos a las normas edificatorias y urbanísticas, sino darle la oportunidad al propietario de contar con la mencionada Declaración, pues, así pone en valor su construcción, la puede subdividir, heredar, hipotecar, etc.

Para ello se estableció la carga técnica, para permitir la regularización aunque haya incumplimientos a las normas edificatorias y urbanísticas. Quedando la obligación del propietario de subsanar dicha carga cuando las circunstancias lo ameriten, como por ejemplo hacer una ampliación, transferir su propiedad o simplemente porque quiere eliminar dichas cargas y tener limpia su partida electrónica.
Esta subsanación no es otra cosa más que el corregir la infracción cometida, por ejemplo demoler el área techada en exceso o habilitar estacionamientos mínimos.

Hecha la subsanación el propietario deberá solicitar a un Verificador la verificación respectiva que dará lugar a un nuevo Informe Técnico de Verificación.

En este nuevo informe, será el Verificador quien acredite que las observaciones que dieron mérito a la anotación de la carga técnica ya no dan lugar y por ello se debe levantar. Este informe más el formulario respectivo y los planos replanteados si es necesario se presentarán a la SUNARP para la solicitud de levantamiento de Carga Técnica.

Eso es suficiente, pues como es sabido que el único responsable del contenido del informe de verificación, es (valga la redundancia) el verificador que la suscribe y no corresponde al Registrador formular observaciones a los aspectos técnicos de dicho informe.

CASO POR RECTIFICACIÓN: APLICACIÓN CORRECTA DE LOS PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS

Como indicamos al inicio es posible que se pueda levantar una carga técnica al rectificar la observación que le dio origen.

Esto ocurre porque las presuntas transgresiones a la normativa sobre edificaciones se originaron por haber utilizado como referencia el​ ​​Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios vigente a la fecha de la regularización y no a la fecha de ejecución de la obra.

​Para saber si esto es posible se deberá consultar a un Verificador y de ser positivo este elaborará un nuevo Informe Técnico de Verificación señalando con claridad que a la fecha de la fábrica regularizada la edificación se adecuaba a los parámetros vigentes en dicha oportunidad.

El criterio de esta rectificación no puede ser observado y es inscribible, en todos los casos, en virtud del precedente de observancia obligatoria aprobado en los plenos XXVII-XXVIII del Tribunal Registral, adoptado en la Resolución N° 492-2007-SUNARP-TR-L de fecha 25/07/2007.

CASO POR ORDENANZA MUNICIPAL: CERTIFICADO DE LEVANTAMIENTO DE CARGAS

Las municipalidades, como gobiernos locales y por mandato constitucional, tienen la competencia para planificar el desarrollo urbano y rural de sus circunscripciones, lo que incluye por supuesto la zonificación, urbanismo y el acondicionamiento territorial.

En ese sentido, algunas municipalidades (una o dos en realidad) vienen reajustando, temporalmente, los Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, de las edificaciones autoconstruidas que en su enorme mayoría no se ejecutaron observando la normativa.

Se apoyan en criterios como la consolidación y los márgenes de tolerancia, sin que eso signifique contravenir las normas de seguridad.

Esto es algo que todos los municipios deberían implementar. Hasta ahora, son los Verificadores, quienes llevan la ventaja.
Ver ordenanza en Municipio de Comas donde que permite Levantar Cargas Técnicas

CASO POR LEVANTAMIENTO DE OBSERVACIONES

Cuando por razón de demolición o simplemente porque se subsanaron las observaciones que dieron lugar a las cargas técnicas.

Este caso es el más atípico, pues salvo que las observaciones que dieron lugar a las cargas técnicas sean sencillas de resolver, como lo puede ser el área libre (22% cuando el mínimo es 30%), es muy difícil que el propietario tenga la voluntad de demoler parte de su edificación.