QUIEN ES EL VERIFICADOR COMÚN

Es un profesional colegiado, ingeniero civil o arquitecto, que cuenta con acreditación especial para regularizar construcciones, en el marco de la Ley 27157 y su ampliación, la Ley 30830.

Este profesional colegiado para tenia facultad y pueda ejercer como VERIFICADOR, debe estar inscrito en el Índice de Verificadores a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.
Por mandato legal -Ley 27157- tiene a su cargo constatar y regularizar todas las construcciones realizadas sin licencia (antes del 01/01/2017) o que no obtuvieron Certificado de Finalización de Obra (por no haberlo solicitado o porque no aprobó la inspección municipal).
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Lista de otros términos para el verificador común del registro de predios

También es conocido como otros nombres:
  • Verificador del Registro de Predios (que incluye en realidad a 3 tipos entre ellos el común).
  • Verificador Sunarp (uso coloquial).
  • Verificador (uso coloquial).
  • Verificador Responsable (usado en el texto de diversas leyes y procedimientos de regularización en materia de predios urbanos).
​El Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley Nº 27157 define así al Verificador Responsable:
El arquitecto o ingeniero civil colegiado, inscrito en el Índice de Verificadores a cargo de la SUNARP; quien, bajo su responsabilidad profesional, organiza y tramita el expediente de regularización, constata la existencia y características de la edificación, el cumplimiento de las normas y parámetros urbanísticos y edificatorios, confirma que los planos que
se adjuntan al expediente corresponden a la realidad física del terreno y la edificación; y, verifica que los predios que correspondan a habilitaciones semirústicas cumplan con las condiciones y requisitos respectivos para su actualización registral.
IMPORTANTE
En todo el Perú el Verificador Responsable es el profesional
que por ley esta autorizado a realizar los trámites de
Regularización y de Actualización Registral.
A continuación podrá informarse todas las funciones, obligaciones, faltas sancionables y sanciones que según ley tiene el Verificador Responsable.

​1. FUNCIONES  DEL VERIFICADOR COMÚN

El Verificador Común es el responsable del trámite de regularización organiza la documentación que se acompaña al FOR y, bajo su responsabilidad, emite el Informe Técnico de Verificación y declara que los planos que se adjuntan corresponden a la realidad física existente, dejando constancia de las observaciones que formula.

Cuando la naturaleza de la edificación en proceso de regularización lo requiera, el Verificador Común, comunicará a la entidad rectora correspondiente, que se requiere de un Informe Técnico de Verificación Ad Hoc, y cancelará los derechos que esta verificación especializada requiera, con base en las tarifas establecidas por resolución ministerial.
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También, cumple su función en verificar las condiciones y requisitos respectivos para la actualización registral de los predios que correspondan a habilitaciones semirústicas.

2. OBLIGACIONES DEL VERIFICADOR COMÚN

​El verificador inscrito en el índice tiene las siguientes obligaciones:

a) Consignar código de identificación, su firma y sello registrados al inscribirse en el índice, en cada uno de los actos en los que interviene como verificador.

b) Prestar sus servicios profesionales a cuantas personas lo requieran, salvo las excepciones señaladas en los respectivos Códigos de Ética Profesional y el presente Reglamento, o cuando sea contrario a la Ley;

c) Cumplir sus funciones actuando con diligencia, buena fe, veracidad y honestidad.

​d) Ejercer única y exclusivamente sus funciones respecto de actos y contratos referidos a predios ubicados en el ámbito de competencia territorial de la Zona o Zonas Registrales ante las que se ha inscrito como verificador.

e) Actualizar los datos proporcionados para su inscripción, dentro de los diez (10) días siguientes de ocurrida la modificación correspondiente.

f) Cumplir con las disposiciones legales y atender oportunamente los requerimientos de información que efectúe el Registro.

g) Abstenerse de seguir actuando como verificador cuando se encuentre suspendido o inhabilitado por el Registro, en el caso de verificadores responsables o ad hoc a que se refiere el Reglamento de la Ley 27157, o cuando haya caducado su inscripción o se encuentre inhabilitado por su respectivo colegio profesional.

h) Abstenerse de suscribir formularios en los que intervengan él, su cónyuge y parientes dentro del segundo grado de consanguinidad y afinidad o cuando exista conflicto de intereses entre él y los solicitantes.

i) Llevar un archivo debidamente foliado con la información de todos los actos y demás documentos que autorice.

j) Exhibir el archivo establecido en el literal anterior a solicitud del Jefe Zonal u otro funcionario de la SUNARP.
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k) Las demás obligaciones establecidas por leyes y demás disposiciones pertinentes.
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Obligación del Verificador Común de Subsanar la Solicitud de Inscripción
Cuando la regularización resulte con una observación o una tacha por causa imputable al verificador Común, este deberá suscribir, sin costo adicional para el usuario, el nuevo Formulario Registral, planos o demás documentos necesarios para la subsanación o nuevo ingreso de la solicitud de inscripción.

3. RESPONSABILIDAD DEL VERIFICADOR EN CASO DE DOLO O CULPA

El profesional inscrito en el índice de Verificadores es responsable civil y penalmente por los daños y perjuicios que, por dolo o culpa, ocasione en el ejercicio de su función de verificador al interesado o terceros.

Todo verificador responde por la veracidad del informe que emite, así como de la correspondencia entre los planos y la realidad física del predio.

​Sin embargo, no es responsable del proceso constructivo ni de la estabilidad estructural de la edificación que regulariza.

4. CONDUCTAS SANCIONABLES DEL VERIFICADOR COMÚN

Son susceptibles de sanción por la SUNARP, las siguientes conductas del Verificador:

a) Transgresiones a la normativa técnica vigente en el ejercicio de su función de verificador.

b) Falsedad en la información o documentación presentada por el Verificador en el ejercicio de sus funciones.
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c) Falsedad de la declaración jurada o de los documentos presentados con la solicitud de ingreso al índice de Verificadores.

Es de aplicación a este procedimiento la fiscalización posterior; reservándose la SUNARP, el derecho de comprobar la veracidad de la información presentada, el cumplimiento de la normatividad sustantiva y aplicar las sanciones pertinentes en caso de que la información presentada no sea veraz. 
Faltas de acuerdo al Reglamento de la Ley 27157

​Faltas leves
Constituyen faltas leves, las siguientes:
a) Ejercer funciones de verificador fuera del ámbito que le corresponde.
b) Omitir en el Informe Técnico de Verificación las observaciones subsanables.
c) Incurrir en error involuntario respecto de los datos que consigna en el FOR o en sus informes.
d) Incumplir los procedimientos estipulados en el Reglamento de la Ley 27157.

Faltas graves
Constituyen faltas graves:
a) Proporcionar intencionalmente datos falsos o presentar documentación fraguada.
b) Omitir en el Informe de Verificación las observaciones no subsanables.
c) Ejercer intencionalmente como verificador si ha sido suspendido o cancelado su registro de verificador.

5. SANCIONES APLICABLES AL VERIFICADOR COMÚN

En los casos en los que el Verificador incurra en las conductas sancionables la SUNARP procederá a cancelar su inscripción en el índice de verificadores. Luego de los cual el verificador solo podrá volver a solicitar su inscripción en el mencionado índice después de transcurridos cinco años (contando desde la fecha en que la resolución sancionatoria hubiera quedado firme).
Si se comprobara una falta atribuible a un verificador, se le podrá imponer las siguientes sanciones:

a) Suspensión temporal no menor de quince (15) días, ni mayor de seis (6) meses, cuando la falta es leve.
b) Cancelación de su registro de verificador si la falta es grave, o a la tercera suspensión por falta leve.
c) Inhabilitación temporal o definitiva para el ejercicio profesional, que será dispuesta por el Juez a denuncia del propietario, del colegio profesional al que pertenece, de la municipalidad y/o del Registro ante el que se cometió el hecho, cuando la falta implique comisión de delito; sin perjuicio de las sanciones previstas por ley.

Aplicación de sanciones
Tratándose de los verificadores inscritos en el Índice a cargo del Registro de Predios, es competente, en primera instancia, para aplicar las sanciones previstas, el Jefe de la Oficina Registral correspondiente, y en segunda instancia el Directorio.
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Las sanciones a los verificadores inscritos en el Registro de Predios, se regirán por sus propias normas.
Base Legal
Ley 27157.
Reglamento de la Ley N° 27157.
Reglamento del Índice de Verificadores del Registro de Predio aprobado por Resolución N° 188-2004-SUNARP/SN.
​Título Preliminar de la Ley de Procedimiento Administrativo General.
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